Что такое ипотечный кредит: его роль в экономике, преимущества и недостатки + как оформить ипотеку

Привет! В этой статье мы поговорим об ипотеке.

Ипотека — горячая тема для обсуждения. Кто-то думает, что это отличный вариант для покупки дома, кто-то думает, что это кредитная кабала на долгое время. В этой статье мы узнаем, что такое ипотечный кредит, зачем он нужен, каковы его положительные и отрицательные стороны, а также на что обращать внимание при оформлении ипотечного кредита. И, конечно же, не будем игнорировать тему ипотеки в иностранной валюте. 

Что такое ипотека простыми словами

Официальное определение ипотечной ссуды простое:

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости.

В частности, ипотечный кредит часто относится к покупке недвижимости под залог недвижимости. Схема, при которой банк получает гарантии того, что он все еще останется на положительной территории после завершения сделки, и заемщик сможет получить право собственности на жилье.

Ипотечный кредит всегда адресный. Его можно использовать только по прямому назначению, в отличие от нецелевого потребительского кредита, который можно потратить на любые нужды.

В чем разница между ипотекой и ипотечным кредитованием

Ипотека — это вид залога, при котором заемщик передает недвижимость в залог банку.

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости.

Ипотека — это просто название типа залога, применяемого к недвижимости. То есть просто термин для облегчения понимания. А ипотечная ссуда — это сама ссуда (правильное название). В статье под словом «ипотека» будет подразумеваться «ипотека».

Какой смысл в ипотеке

Для простого заемщика преимущества ипотеки очевидны. Это возможность получить недвижимость по минимальной процентной ставке. И это будет его собственность, распоряжаться ею он может как хочет, но только с согласия кредитной организации. Если все согласовано, то недвижимость тоже можно продать, но банку нужны гарантии, что часть средств пойдет на погашение долга.

Для банка выгода также очевидна. Выдавая крупный кредит, банк получает гарантию. Ипотека — не зря самый надежный инструмент. Если человек не оплачивает счета, его имущество просто отнимут и продадут в счет погашения долга.

Единственный раз, когда такая схема провалилась, был ипотечный кризис в США в 2008 году. Тогда банки перегрели рынок, выдав ипотечные кредиты всем желающим. Тогда под залог этих ипотечных кредитов было выдано еще больше кредитов. В какой-то момент выяснилось, что большинство людей просто не могут расплатиться по кредитам и практически никому не нужна недвижимость.

Теперь о первоначальном взносе. Если бы все было так гладко, банк не стал бы каждый раз настаивать на том, чтобы человек изначально внес 15-30% от стоимости имущества. Фактически, все кредиторы указывают в своих документах меньшую сумму гарантии. Например, если квартира стоит 2 миллиона, она будет указана в банке как условная 1 миллион 700 тысяч. И чтобы покрыть эту разницу, требуется первоначальный взнос.

Когда банки продают недвижимость на специальных аукционах для выплаты долга, цена почти всегда соответствует текущей рыночной цене. С минимальным снижением затрат. Вот рабочая схема, которая позволяет зарабатывать даже тогда, когда банк должен понести убытки.

Ипотека в экономически развитых странах — важный элемент. С его помощью каждый может купить недвижимость с минимальной процентной ставкой. Часто в развитых странах ипотека дает возможность купить жилье или начать бизнес практически без средств. В России тоже есть такая тенденция, но процентные ставки пока нельзя сравнивать со средними по Европе (кредиты на недвижимость там берут под 1-2% годовых, а в некоторых странах даже отрицательные).

История развития ипотеки

Ипотека — древнее понятие. Возвращение в Грецию в 7 веке. AVANTI CHRIST NS появилось слово «взаимный». Так называлась табличка, помещенная на земле человека, взявшего ссуду под залог своей земли. И с тех пор мало что изменилось. А раньше все ростовщики и банкиры с радостью принимали землю в залог.

Расцвет ипотечного кредитования пришелся на начало и середину 2000-х годов. В то время американский и европейский рынки функционировали по следующей схеме: при выдаче жилищного кредита банки получали контракты в свои руки, а затем объединяли их в крупную ипотеку упаковка. Этот пакет документов получил название CDO. А из-за того, что CDO до начала кризиса состоял в основном из рискованных ипотечных кредитов, по которым более чем в половине случаев собственники не платили, в какой-то момент этот мыльный пузырь лопнул.

Сегодня ипотечное кредитование в целом более консервативно. После такого огромного кризиса резких движений больше нет. Ипотечные кредиты вновь считаются самым надежным способом вложения денег, приносящим банку минимальную прибыль. Однако большинство кредиторов Европы и Америки стараются минимизировать риски, активно пытаясь развивать новые направления ипотечного кредитования и улучшать условия.

В России нынешняя ситуация оставляет желать лучшего. Хотя банковский сектор активно развивается, чему способствует постоянная денежная масса ЦБ, ипотечное кредитование считается недостаточно прибыльным. А без активного стимула со стороны государства практически никто не может предоставить приемлемые процентные ставки. Еще один фактор — высокая инфляция, об истинных размерах которой можно только догадываться (многие считают, что реальный показатель, а не манипуляции с цифрами, давно уже превышает 10% годовых).

Роль ипотечного кредитования в экономике

Чтобы ответить на этот вопрос, вам нужно построить логическую цепочку:

Ипотека позволяет тем, кто не может позволить себе это за полную стоимость, купить свой дом -> поэтому количество заявителей увеличивается, и, следовательно, покупатели недвижимости -> строительные компании получают дополнительные заказы на строительство и покупку -> покупают больше материалов и нанимают больше рабочих -> вся строительная компания растет, появляются новые рабочие места -> с появлением рабочих мест и ростом строительной компании растут и другие области, поскольку строители тоже тратят деньги -> экономика развивается.

Эта схема работает практически во всех сферах экономики. Но в строительстве это в основном связано с ипотечным кредитом. Если бы не это, мы бы потеряли огромную долю покупателей, то есть строительных компаний и рабочих мест.

Благодаря этому банки имеют возможность выдавать обеспеченные ссуды и практически не теряют в стоимости, даже если заемщик не выплачивает ссуду. А это значительно снижает риски и дает возможность работать с гораздо большими суммами и получать прибыль.

Преимущества и недостатки ипотеки

Сначала про:

  • Возможность купить собственный дом. По статистике Росстата, около 20% людей живут за чертой бедности. Около 30% имеют доходы ниже среднего. Еще 30-40% (это уже неофициальная цифра) имеют средний доход и могут быть отнесены к среднему классу. И никто из этих людей не может позволить себе сэкономить на квартире, если у них нет 5-10 лет бесплатного и гарантированного жилья на этот период.
  • Возможность получения ВНЖ и проживания в квартире. С точки зрения огромной бюрократии нашей страны это удобно. Решает многие важные проблемы.
  • Гарантии на покупку недвижимости. Банк заинтересован в том, чтобы жилье было юридически чистым, эти проверки проводят СБ (служба безопасности) банка и страховая компания. Это снимает головную боль с самой ипотекой.
  • Возможность изначально выбрать продолжительность и ежемесячный платеж. Чем дольше, тем меньше оплата, но тем больше окончательная переплата. Хотя при таких темпах инфляции не всегда понятно, что действительно выгоднее.
  • Альтернатива аренде дома. Кроме того, во многих городах это равноценные платежи. А долгосрочная ипотека намного выгоднее.

Однако не всегда. Плата по ипотеке на 10 лет за однокомнатную квартиру составляла около 20 000 рублей (специально проверяла на ипотечном калькуляторе), а вот за однокомнатную квартиру я плачу 6000 рублей + 2 000 за коммунальные услуги.

  • Возможность перепланировки и ремонта. Для некоторых это действительно важно. А при аренде приходится соглашаться почти на каждый «чих».
  • Возможность получить налоговый вычет и не регистрировать недвижимость в качестве дохода.
  • Возможность возврата денег через аренду. Опять же, не всегда, и все зависит от конкретной цены в регионе.
  • Возможность пойти на компромисс с банком и улучшить условия кредита. Рефинансирование, продление срока кредита и так далее, но это часто приводит к увеличению переплат.

Как видите, не все преимущества уникальны, и у многих есть оговорки. Все зависит от конкретных данных для каждого региона. Если в Москве выгодно снимать квартиру далеко от центра и сдавать ее в аренду, то в моем городе с дорогой недвижимостью это будет невыгодно.

Теперь поговорим о серьезных недостатках ипотеки:

  • Сложность бюрократической практики. Банк тщательно проверяет ипотечных клиентов и саму недвижимость. Чтобы получить ипотечный кредит, вам придется пройти множество проверок и согласований. А еще, возможно, придется обращаться в несколько банков.
  • Первоначальный взнос. Иногда можно оформить ипотеку и без нее, но по условиям в основном это будет потребительский кредит на крупную сумму. Проценты, конечно, будут ниже, но существенно выше, чем по ипотеке с первоначальным взносом.
  • Страхование. Это обязательный элемент и без него никуда.
  • Крупный ежемесячный платеж, от 10 до 40 тысяч рублей в зависимости от срока и первоначальной стоимости объекта недвижимости. Здесь вы должны выбирать между большими деньгами или действительно долгим сроком погашения кредита и проживанием за счет долга.
  • Огромная переплата. Если взять кредит на 1 миллион под 10% годовых, за весь период придется заплатить около 570 тысяч рублей. Но если на 30 лет — уже 3,1 млн руб.
  • Долгий срок. Насколько я знаю, меньше 5 лет ипотеку не дают. Ипотека всегда была долгосрочным кредитом, и это тоже чисто психологическое давление — когда нужно ежемесячно платить в банк.
  • Риск неплатежа. Если взять краткосрочную ссуду, можно хотя бы приблизительно предсказать, что и как будет развиваться. Но на год сложно спланировать. А многие, кто может похвастаться, что с ним через 10 лет все будет хорошо?
  • Имущество все еще находится в залоге. И иногда это проблема. Невозможно продать или передать в дар без предварительного согласования с банком, который должен предоставить все подтверждающие документы.

Ипотека — сложный инструмент с моральной точки зрения. Если говорить только о фактах, ипотека в целом — дело выгодное. И в конечном итоге в большинстве регионов это будет выгоднее, чем аренда. Но… Есть еще психология, которая утверждает, что жить в кредит сложно.

Минусов меньше, чем плюсов. Но насколько они важны, решать нужно в каждой конкретной ситуации. Если вам действительно нужно жилье, но у вас нет денег и времени для сбора средств, ипотека — отличный вариант. В остальных случаях лучше серьезно подумать.

Как оформляется ипотека

В случае ипотеки лучше все делать поэтапно:

  1. Предварительная проработка предложений. На этом этапе нужно рассмотреть все доступные банковские предложения и узнать, каковы их условия. А также составьте примерный план того, сколько вы можете заплатить и как долго. Также можно обратиться к посредникам, которые решают эти проблемы, но это стейкхолдеры, которые помимо комиссии получают% от банков.
  2. Порядок оформления документов и оценки заемщика. В банке необходимо предоставить пакет документов (в зависимости от кредитора он будет разным). И в течение нескольких дней (до недели) банк проверит информацию. Возможны звонки из SB.
  3. Искать жилье. Обычно на этот этап отводится 3 месяца. В этот период заемщик должен найти подходящее жилье и подать все документы в банк. Но желательно сделать это заранее, еще на этапе принятия решения об ипотеке.
  4. Принимать решение. После передачи всех жилищных документов в банк сотрудники повторно проведут проверку. Кроме того, как сотрудники банка, так и сотрудники страховой компании, с которой сотрудничает это кредитное учреждение (если оно не подчиняется напрямую конкретному банку). Персонал оценит стоимость проживания, а также может скорректировать сумму кредита.
  5. Оформление документов. Если обе стороны довольны всем, приступайте к оформлению документов. Самый быстрый этап по времени. Деньги передаются продавцу, а имущество получает заемщик.
  6. Регистрация недвижимости. После покупки недвижимость должна быть зарегистрирована в федеральном реестре. Эта процедура обычно занимает до 5 рабочих дней.

Важный момент. Сотрудники банка и страховки действительно проверяют все данные о недвижимости. Но они не всегда могут узнать, что скрывает продавец. Поэтому стоит внимательно подойти к проблеме выбора жилья, ведь за него придется платить.

Основные требования к заемщикам

Несмотря на то, что сама процедура сложная, требований к заемщику не так уж и много:

  • Возраст: от 21 до 60 лет на момент погашения долга. Сбербанк продлил возраст до 75 лет.
  • Наличие стабильного источника дохода и опыта работы на последней работе не менее 6 месяцев. Полный стаж работы — от 1 года.
  • Подтверждение источника дохода. Но есть возможность регистрации, даже если источник дохода не может быть документально подтвержден. Таким образом, шансы на одобрение снижаются и зависят от конкретного банка.
  • Гражданство России;
  • Регистрация в регионе покупки недвижимости.

Банки запрашивают дополнительные расходы и уточняют информацию о самом заемщике. Так что нужно быть готовым к тому, что нужно максимально подробно заполнить информацию о себе. Банку необходимо знать, кто пришел за ссудой.

Как выбирать ипотеку

Чтобы выбрать подходящий банк, кредит и условия, нужно учесть:

  1. Сумма и срок кредита. При этом нужно исходить из условий, чтобы все это время стабильно жить по средствам. Главное преимущество в том, что со временем инфляция продолжает ощущаться, и 10 000 рублей в 2008 году — это не 10 000 рублей в 2018 году. Таким образом, со временем выплаты по ипотеке в реальном выражении будут ниже.
  2. Возможность досрочного погашения. Многие люди просто кладут больше денег на свой счет и планируют выплатить ипотечный кредит раньше, чем ожидалось. Не совсем. Для досрочного погашения необходимо заполнить заявку и только после этого будет произведен перерасчет. Но досрочное погашение того стоит, и каждый раз сумма переплаты будет уменьшаться (сокращая срок или уменьшая ежемесячный платеж).
  3. Возможность рефинансирования. Если экономика страны будет стабильно развиваться и в очередной раз не встряхнет от кризиса, ставки по ипотеке будут постепенно снижаться. И рефинансирование было бы отличным вариантом для снижения процентов.
  4. Насколько выгодной будет ипотека в том или ином случае. То есть минимальная переплата в удобное время.

Важный момент. Скидки и льготные программы доступны для сотрудников банка, а также для некоторых компаний, с которыми у банков есть договоренности. С их помощью можно уменьшить переплату и снизить процентную ставку. А также постоянно запускаются государственные программы, которые помогают получить более выгодные условия.

Несколько слов по валютной ипотеке

В рекламе часто говорится, что ипотека в иностранной валюте является выгодным вариантом для покупки дома. Проценты намного ниже, риски минимальны, и платить придется на копейки больше, чем при обычной ипотеке. Но это только на первый взгляд. Главный недостаток ипотеки в иностранной валюте — это валюта.

Из-за того, что валюта нестабильна, а Россия — развивающееся государство, следует постоянно ожидать очередного коллапса. В то же время страны Евросоюза и правительство США стараются не предпринимать никаких мер для того, чтобы курс доллара и евро серьезно просел. Это означает, что почти всегда есть вероятность, что в течение срока кредита будет еще один кризис и рубль снова упадет. И тогда вам придется заплатить намного больше.

За последние 11 лет в стране было 2 масштабных кризиса, которые сильно повлияли на курс рубля. И если в 2008 году она снизилась, но затем стабилизировалась, то в 2014 году просадка была почти двукратной. И в результате у многих сумма долга выросла в несколько раз.

Кто может обещать, что в ближайшие 10 лет в стране будет сохраняться стабильный курс рубля? Правительство и центральный банк каждый раз заявляют, что следующего кризиса не предвидится. А потом еще один росчерк пера властей — и курс рубля снова падает.

Выгодны краткосрочные (до 1 года) займы в иностранной валюте. Но в долгосрочной перспективе, особенно с учетом сегодняшнего экономического развития, это рискованный бизнес.

Поэтому ипотеку в иностранной валюте брать не стоит. Если вы твердо уверены, что в ближайшие 3-4 года кризиса не будет, повысите свою позицию и начнете зарабатывать в 3 раза больше, то ответ — да. Есть краткосрочная прибыль, но все равно будут долгосрочные убытки, даже если процентная ставка будет ниже.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector