Заработок на сдаче квартир в Москве: основные нюансы

Многие граждане считают пассивный доход лучшим вариантом заработка, ведь в этом случае можно получать деньги, практически ничего не делая. Однако в действительности это не совсем так, ведь чтобы дело заработало, нужно вложить время и деньги. К тому же, наниматели бывают разные, а потому сдача квартир может быть сопряжена с рисками, нервами и кучей проблем. Ниже мы рассмотрим реальный опыт человека, сдающего несколько квартир в Москве.

О бизнесе

Если относиться к сдаче квартир, как к бизнесу, то придется вести учет доходов и расходов, отмечая все в журнале. Сюда же заносятся расходы по проведенным и предстоящим ремонтным работам, учитывается оплата ЖКХ и т. д. Кроме того, не лишним будет фиксировать состояние имущества, включая детальные фото.

Если человек сдает одну-две квартиры, то он вполне может обойтись без сложных подсчетов и записей. Если же квартир 8 или 10, и их сдача является основным источником дохода, то заносить в журнал придется каждую мелочь, иначе просто не удастся уследить за общей картиной.

Если человек является собственником 10 квартир, то ему нужно быть готовым к постоянным поломкам, как мелким, так и крупным. Представьте, что у вас 10 холодильников, 10 стиральных машин, столько же микроволновых печей и т. д. И каждый вид техники имеет свой рабочий ресурс, да и не все квартиранты одинаково аккуратны. Поэтому, чтобы не остаться в минусе, необходимо за всем следить.

В спокойные дни у таких бизнесменов работа отнимает не более двух часов времени. Если удалось заселить во все квартиры аккуратных, адекватных жильцов, то вполне можно делать себе выходные среди недели. Однако и в этом случае никто не застрахован от форс-мажоров. И если что-либо происходит, и возникает необходимость проведения какого-либо ремонта, то на это может уйти весь день. И длиться подобное может неделями.

Чем рискует владелец жилья

Собственник квартиры имеет огромный перечень рисков, и он увеличивается на несколько пунктов в таких городах, как Москва. Рассмотрим основные риски для человека, зарабатывающего на сдаче жилья в аренду:

  1. Порча техники и ремонта. И здесь нужно отличать естественный износ от неаккуратного отношения. Иногда между этими понятиями пролегает тонкая грань.
  2. Вероятность пожара ввиду курения в квартире, небрежного отношения к газовой плите и электроприборам.
  3. Проблемы, возникающие между квартирантами и соседями. Нередко решать их приходится владельцу жилья, ведь жалобы от соседей приходится выслушивать именно ему.
  4. Сдача квартиры в субаренду. Некоторые особо предприимчивые жильцы пересдают квартиру третьим лицам, имея на этом доход. Например, человек может заключить с владельцем жилья долгосрочный договор аренды. Далее он не вселяется в квартиру, а начинает сдавать ее посуточно.
  5. Мошенничество. Жильцы могут пытаться продать жилье, сфабриковав документы.
  6. Ведение запрещенной деятельности в арендованном помещении. Например, это может быть предоставление услуг сексуального характера. Тогда у собственника жилья могут возникнуть проблемы.

В большинстве случаев риски сопряжены с порчей имущества. Например, квартирант помыл полы, из-за его вздулся ламинат. В подобных ситуациях ущерб должен возмещать наниматель. И если он окажется дотошным, то с момента определения стоимости ремонта до выполнения всех работ может пройти несколько недель.

Также квартиру могут сдать в субаренду или же и вовсе организовать в ней бордель. Такие проблемы возникают у собственников жилья редко, но и они случаются.

Например, квартиру на окраине Москвы сняла 25-летняя девушка. Через время собственник жилья увидел на форуме дома сообщение о том, что в одной из квартир организовали бордель. Открыв фотографии, мужчина убедился в том, что речь шла о его квартире. Когда он приехал в квартиру, то двери ему открыл неизвестный мужчина, который в ответ на претензии начал качать права.

Чтобы выселить неблагополучных жильцов, владельцу жилья пришлось звонить в охранное агентство. Только в присутствии охранников они согласились подписать соглашение о добровольном расторжении договора аренды. Далее жильцы спешно покинули помещение, а собственник сменил замки.

После этого проблемы у гражданина не закончились – его вызывали давать показания, поскольку соседи обратились в полицию, сделав владельца квартиры соучастником преступления. В результате ему пришлось еще несколько раз поехать в отделение. Это отняло у него немало времени и нервов. Мужчине удалось доказать правоохранителям, что он не является участником преступной группы, а занимается сдачей квартир. Причем в итоге неблагонадежные жильцы не понесли за свои действия никакой ответственности.

Как утверждают собственники жилья, на одну квартиру раз в 3-4 года приходится одно неприятное событие. И необязательно это что-то критичное, но напрягаться, все же, приходится.

Иногда, испортив имущество собственника, жилец пытается скрыться, не оплатив ущерб. В таком случае арендодатель может привлечь того к ответственности через суд. Причем помимо суммы ущерба с арендатора можно взыскать судебные расходы.

Вложения

Помимо стоимости самих квартир, определенную сумму приходится тратить на ремонт. И если бы помещение приходилось ремонтировать после каждого жильца, то зарабатывать на этом деле стало бы куда сложнее.

В среднем косметический ремонт приходится делать раз в 5-7 лет. В некоторых квартирах после покупки собственники выполняют капитальный ремонт. Речь идет о замене проводки, освещения, новых полах и обоях, полностью переделанных ванных комнатах, закупке новой мебели. Расходы на ремонт могут составлять порядка миллиона рублей.

Естественно, некоторые собственники сдают квартиры с коврами на стенах и обоями, наклеенными еще в советские годы, однако найти арендатора в данном случае будет сложнее. Поэтому желательно выполнить в квартире ремонт, руководствуясь следующими требованиями: практично, хорошо смотрится, легко восстанавливается. В большинстве случаев для этого придется выровнять стены под покраску, положить плитку на пол, предусмотреть натяжные потолки с точечным освещением. Мебель и бытовая техника должны быть в хорошем состоянии и хорошо вписываться в интерьер.

Освежив ремонт, можно увеличить плату за наем. Многие арендаторы готовы доплатить за хорошие условия. Однако на существенную доплату рассчитывать не следует. Сейчас доходы россиян снизились, а потому квартира с хорошим косметическим ремонтом возрастает в цене в среднем на 3 тысячи рублей. Можно, конечно, повысить стоимость, однако и ждать потенциальных арендаторов в этом случае придется дольше.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса в спальном районе столицы составляет 35-40 тысяч рублей. В эту сумму входит все, кроме электричества, воды, интернета. Также жильцы могут дополнительно оплачивать взносы на охрану дома.

Какие квартиры сдавать выгоднее всего

Некоторые граждане думают, что выгоднее всего сдавать квартиры с евроремонтом. Поэтому в жилье под аренду люди пытаются вложить максимум средств. Однако в результате многие из них разочаровываются.

Квартира повышенного комфорта предполагает наличие более дорогого ремонта, техники и мебели. То есть, если в эконом-классе есть все, без чего сегодня нельзя прожить (холодильник, стиральная машинка, диван, стол со стульями, электропечь), то повышенный комфорт включает в себя все, без чего можно обойтись, но что способно повысить качество жизни. Это кондиционер, посудомоечная машина, массажная ванна, большой современный телевизор и т. д. Если говорить о мебели, то в квартиру повышенного комфорта можно поставить импортный кожаный диван или королевских размеров кровать с дорогим матрасом.

Однако даже за повышенный комфорт люди не всегда готовы переплачивать. Поэтому к рыночной цене аренды прибавится 4-5 тысяч, при этом многие арендаторы все равно будут торговаться до тех пор, пока не снизят цену до уровня квартиры с советским ремонтом.

Тем не менее, идти на уступки не стоит, ведь несговорчивость в данном случае защищает от неплатежеспособных квартирантов, которые имеют сомнительные жизненные ценности и интересы. Спешить не следует – стоит дождаться порядочных людей, которые смогут оценить уровень вложений и поддерживать квартиру в чистоте и порядке.

На данный момент проводить капитальный ремонт в квартирах под аренду нецелесообразно. Ремонтировать следует то, что сломалось. Остальное уже считается благотворительностью. Например, в старых домах и вовсе нет смысла проводить какие-либо серьезные работы. Здесь все будет множество факторов, которые в итоге сыграют против вас. Это и возраст дома, и его внешний вид, и состояние подъезда, и соседи, и отсутствие элементарного благоустройства территории. Поэтому перед любыми вложениями следует провести тщательный анализ.

В среднем ремонт в однокомнатной квартире в столице обходится в полмиллиона рублей. И это в лучшем случае, если не предусматривать никаких особых изысков. Отбить эту сумму при наценке в 5 тысяч к арендной ставке получается лишь за 8-9лет. И спустя этот промежуток времени помещению снова потребуется ремонт. По этой причине на рынке до сих пор немало предложений с отделкой и мебелью советских времен.

Сколько можно зарабатывать

Заработки на сдаче жилья зависят от количества квартир, их состояния, района и еще целого ряда факторов. Немалую роль здесь играет и везение, ведь всегда есть риск нарваться на арендаторов-мошенников или закупить проблемную технику, которая постоянно будет вытягивать деньги на ремонт.

Чтобы понять, сколько можно зарабатывать на сдаче жилья, рассмотрим пример одного бизнесмена. Она сдает 8 однокомнатных квартир в Москве. Общая стоимость его недвижимости составляет 55 миллионов рублей. В год после вычета всех расходов он зарабатывает 1,9 миллиона. В месяц это – 158 тысяч рублей.

 

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector