Как открыть управляющую компанию и можно ли построить на этом бизнес

Управление процессами в сфере жилищно-коммунальных услуг – это довольно сложная работа. Нужно уметь находить подрядчиков и вести с ними переговоры, поддерживать связь с жильцами, регулярно вести разъяснительную работу для них, рассказывать и показывать, на что тратятся их деньги.

Если у вас есть талант переговорщика, вы умеете быть многозадачным и оперативно реагировать на непредвиденные обстоятельства, значит у вас есть задатки для того, чтобы построить с нуля управляющую компанию. Ниже мы разберемся, как это сделать, откуда в ней берутся деньги, и как искать клиентов. Наши эксперты дадут вам 11 советов для эффективного построения бизнеса и расскажут, как не стать банкротом из-за долгов собственников квартир.

Содержание
  1. Совет 1: протестируйте бизнес-идею с управляющей компанией на ТСЖ в своем доме
  2. Что нужно для создания ТСЖ
  3. Совет 2: не занижайте тариф, чтобы задобрить собственников
  4. Особенности внедрения тарифа управляющей компанией
  5. Совет 3: не ждите быстрой прибыли
  6. Совет 4: договоритесь с собственниками, чтобы они платили ресурсоснабжающим компаниям напрямую
  7. Совет 5: попробуйте поработать по схеме подряда с ТСЖ
  8. Совет 6: пропишите в условиях соглашения ежегодную индексацию
  9. Совет 7: заранее просмотрите доступных подрядчиков или наймите штат
  10. Особые службы, которые могут потребоваться в многоквартирном доме
  11. Когда сотрудников лучше нанять в штат
  12. По каким принципам работает штат мастеров в УК
  13. Совет 8: автоматизируйте бизнес-процессы, но не коммуникацию с собственниками квартир
  14. Какие бизнес-процессы автоматизировать в УК
  15. Совет 9: будьте готовы бороться со старой управляющей компанией
  16. Совет 10: сотрудничайте с сообществами и инициативными жильцами
  17. Совет 11: экономьте, заботясь об экологии

Совет 1: протестируйте бизнес-идею с управляющей компанией на ТСЖ в своем доме

Товарищество собственников жилья или ТСЖ – это отличный способ, чтобы протестировать бизнес-идею с открытием управляющей компании (далее УК). ТСЖ – это некоммерческая организация, которая формируется из собственников квартир в многоквартирном доме, которые объединяются, чтобы обслуживать свой дом и придомовую территорию. ТСЖ может генерировать доход, но не распределять его между владельцами квартир, потому зарабатывать в классическом смысле товарищество не может.

Через организацию и управление ТСЖ вы сможете понять, потянете ли вообще управление многоквартирным домом. Если организация процессов в одном доме дается вам легко, то стоит попробовать создать и зарегистрировать УК и превратить это занятие в бизнес.

Кроме того, ТСЖ можно использовать в качестве рекламного инструмента. Допустим, товарищество сдало в аренду общее имущество – разместило рекламный баннер на стене дома. Вырученные с этого деньги собственники начали вкладывать в улучшение дома: обновили коммуникации, сделали наружную отделку и утепление, поставили камеры видеонаблюдения, положили новый асфальт или плитку на дорожках возле дома, разместили новую детскую площадку во дворе. Жители соседних домов уж точно обратят внимание на такие улучшения и попросят помощи. Ведь если их ТСЖ или УК не справляется, на контрасте это будет видно очень хорошо.

Что нужно для создания ТСЖ

Чтобы оформить ТСЖ, подготовьте три документа:

  • заявление по форме Р11001;
  • протокол решения общего собрания;
  • устав.

Эти бумаги нужны для того, чтобы зарегистрировать товарищество в налоговой инспекции. Обратите внимание, что в официальных документах нужно указывать ТСН – товарищество собственников недвижимости. Именно этот термин используется в Гражданском кодексе РФ, которым руководствуется ФНС. Если вы подадите документы с аббревиатурой ТСЖ, то их просто не примут.

Если вы будете подавать документы лично, то будьте готовы заплатить пошлину 4000 рублей. Но здесь есть хитрость: подавайте документы в электронном виде, через сайт налоговой, и тогда платить не придется.

Если же вы хотите зарегистрировать УК, то придется открыть ООО. Большинство управляющих компаний работают по упрощенной системе налогообложения и платят 6% от прибыли. Если УК захотите вести бизнес не с ТСЖ, а с жителями дома напрямую, то потребуется еще получить лицензию на управление многоквартирными домами. Для этого нужно обратиться в Государственную жилищную инспекцию в вашем регионе. Полученная лицензия будет действовать 5 лет и только в том регионе, в котором была выдана. Получение лицензии не бесплатно – вам придется отдать 30 тысяч рублей государственной пошлины.

Кроме того, в Государственной жилищной инспекции нужно будет сдать экзамен, чтобы УК допустили к управлению многоквартирным домом. На экзамене директор компании должен будет пройти тест, который направлен на то, чтобы проверить его знания жилищного кодекса РФ. Потренироваться в сдаче экзамена можно на специальных онлайн-платформах: Росквартал или ЕИС24. Эти сервисы неофициальны, но вопросы там обычно совпадают с теми, которые будут на экзамене.

Совет 2: не занижайте тариф, чтобы задобрить собственников

Управляющая компания обычно зарабатывает из ежемесячных платежей жителей дома. От 30 до 40% из всей суммы уходит на обслуживание дома: поддержание работоспособности насосов, уборку, услуги инженеров и т.д. Остаток суммы УК перечисляет поставщикам воды, света и тепла в дом – ресурсникам или ресурсоснабжающим организациям.

Еще есть тариф – определенная сумма за 1м² жилья. Его размер определяют собственники квартир на общем собрании. Сперва представитель УК рассказывает, что он планирует сделать для дома в ближайшее время, озвучивает ожидаемые цифры по тарифу и отстаивает их перед собственниками. А затем уже коллектив решает, нужны ли предлагаемые УК новшества и готовы ли они платить тариф в таком размере.

Потому, когда вы планируете какие-то работы в доме, и хотите заявить об этом на собрании собственников, сделайте все расчеты заранее. Для этого проверьте текущее состояние дома, убедитесь, что нужно вкладывать деньги в улучшение того или иного узла, и узнайте расценки у подрядчиков в вашем городе.

Объяснять и наглядно показывать собственникам, почему они должны ежемесячно вносить определенную сумму, очень важно. В противном случае жильцы договорятся платить меньше, а управляющая компания не сможет заботиться о доме должным образом, обслуживать коммуникационные узлы, поддерживать порядок и чистоту.

Согласно с нормативными актами управляющая компания должна проводить собрания среди собственников каждый год. На них представитель УК отчитывается о проделанной работе за предыдущий год и объявляет о планах на следующий, рассказывает о заложенном бюджете. Но на практике это нужно делать чаще, чтобы поддерживать контакт и хорошие отношения с владельцами квартир, говорить с ними о насущных проблемах, а не о том, что произошло полгода-год назад.

Особенности внедрения тарифа управляющей компанией

Если тариф прозрачный и понятный собственникам жилья, то он становится главным преимуществом и инструментом управляющей компании.

Опытные руководители рекомендуют завести отдельный расчетный счет в банке для каждого дома. Это позволяет:

  • вести подомовой учет;
  • избежать ситуации, когда убытки одного дома покрываются за счет другого.

Каждый дом по отдельности должен иметь положительный баланс на счету. Прозрачная коммуникация между УК и собственниками нравится последним: люди хотят видеть, что никто ничего не ворует. Так уровень доверия к управляющей компании повышается.

Если представитель УК не сможет отстоять тариф перед собственниками на собрании, и они не проголосуют за какую-то конкретную сумму, то жильцам этого дома придется платить установленный мэрией общегородской тариф. Обычно там минимальная сумма, которой хватает на обслуживание только старых домов с лифтом и электричеством, без современного оборудования.

В новых домах управляющие компании обычно стремятся установить:

  • умные счетчики;
  • телеметрию;
  • пожарную сигнализацию;
  • насосы;
  • домофоны и системы доступа;
  • шлагбаумы.

Установить и поддерживать работоспособность этого всего за деньги общегородского тарифа не получится – их просто не хватит. Открыто говорить о деньгах нужно и с жителями тех домов, которые УК еще не обслуживает. Например, когда вы разговариваете с уполномоченным представителем товарищества и предлагаете передать вам право на управление их домом.

Расскажите собственникам свой план, распишите, на что пойдет тариф. Если им понравится то, что вы можете им дать, то собственники недвижимости вполне могут инициировать переход под ваше крыло, проголосовав на за него на общем собрании. Результаты такого голосования нужно закрепить на бумаги и подать потом в региональную госжилинспекцию. Вместе с результатами голосования нужно подать и заявление, в котором жильцы просят о переводе дома от старой УК в лицензию новой. Без этого ваша управляющая компания не сможет взяться за обслуживание нового дома.

Совет 3: не ждите быстрой прибыли

Если посмотреть на реальные цифры, то с одного дома на 100 квартир УК собирает в среднем 125 000 рублей в месяц. Но это выручка. Это значит, что из этой суммы нужно оплатить услуги персонала, провести какие-то ремонтные работы и т.д. Пока дом не будет приведен в порядок, он практически не приносит доход и держится на уровне самоокупаемости.

Если посмотреть на опыт тех УК, которые занимаются своей работой уже долгое время, то доход на уровне 15-17% от оборота у большинства появился тогда, когда на балансе компании оказалось несколько домов и около 1000 квартир. Это условные цифры, конечно. То, как быстро вы начнете получать доход, зависит от тарифа, который вам удастся установить на содержание домов, от состояния этих домов и общего количества жилых метров. Плюс где-то будет общее имущество, которое можно сдавать в аренду и получать доход.

Совет 4: договоритесь с собственниками, чтобы они платили ресурсоснабжающим компаниям напрямую

Жители многоквартирных домов, которые пользуются услугами УК, могут рассчитываться за газ, свет и воду по одному из двух вариантов:

  1. Собственники квартир платят за ресурсы напрямую тем компаниям, которые их поставляют. Управляющая компания присылает квитанции за свои услуги, а ресурсники – за свои.
  2. Собственники квартир платят за потребленные ресурсы УК, а она уже распределяет деньги между ресурсоснабжающими организациями. Жильцам такой вариант часто нравится больше, ведь они получают одну квитанцию, где расписаны все коммунальные услуги. Поставщикам ресурсов такая схема тоже нравится, ведь они получают деньги от одно плательщика – управляющей компании. Но эта система оплаты имеет серьезные недостатки для УК. Ниже разберем, какие.

Большинство руководителей УК рекомендуют использовать первый вариант сотрудничества. Если вы задумаетесь, то поймете, что на практике не все жильцы многоквартирных домов исправно оплачивают ту же воду или свет. При первом варианте сотрудничества собственников квартир с управляющей компанией поставщики ресурсов будут требовать оплату именно с УК по общедомовому счетчику.

И получается следующая ситуация: условный водоканал выставляет управляющей компании счет 200 рублей. Жильцы передали УК 190 рублей, кто-то не доплатил, но ресурсоснабжающей организации все равно нужно отдать в этом месяце 200 рублей.

Получается то, что называют кассовым разрывом. С одной стороны управляющая компания добросовестно исполняет свои прямые обязанности, а с другой – становится должником. Или же УК приходится брать недостающие средства из денег, отведенных на содержание дома. Но тогда получится, что качество ее услуг пострадает.

Когда же собственники квартир сотрудничают с ресурсоснабжающими компаниями напрямую, то УК не придется заниматься неплательщиками, а в ее финансовой модели не будет дыр и долгов.

Совет 5: попробуйте поработать по схеме подряда с ТСЖ

Управляющая компания может работать с домом напрямую без посредников, а может заключить договор подряда с ТСЖ. И все чаще УК приходят именно к таком формату работы. И многие считают, что это самая адекватная бизнес-модель: как подрядчик УК получает оплату за конкретные услуги (обычно это около 15% от оплаты за содержание дома).

По документам так тоже проще работать, ведь деньги приходят от ТСЖ, а не от каждого собственника по отдельности. В этой цепи УК уже не выступает транзитным звеном, которое вроде как генерирует хороший оборот, но и расходы у него колоссальные.

Когда управляющая компания работает по договору подряда, она в большей степени защищена от неплательщиков: с ними вопросы решает ТСЖ. Только посмотрите, какие варианты действий есть у управляющей компании, когда она сталкивается с неплательщиками:

  1. Когда УК не получает оплату от товарищества, с которым она работает по договору найма, то этот договор можно просто расторгнуть в одностороннем порядке. Сделать это можно через несколько месяцев после появления задолженности. После можно обратиться в суд, чтобы взыскать долг.
  2. Когда УК не получает оплату от жильцов дома, то она не может распрощаться с ними так же быстро, как с ТСЖ. Во-первых, придется ждать пока истечет срок действия договора. А пока он действует, компании придется выполнять свои обязанности по содержанию дома, несмотря на то, что жильцы недоплатили средства в бюджет. Только потом можно провести общее голосование, на котором вынести на повестку вопрос о том, что УК прекращает свои полномочия, но требует вернуть долги. И уже после этого можно обращаться в суд.

В целом, управляющая компания имеет множество вариантов для того, чтобы организовать свою работу. Иногда она открывает подрядные компании в структуре собственного проекта. Например, можно создать клининговую компанию или компанию по техническому обслуживанию лифтов. Они будут не только обслуживать дома, которыми заведует управляющая компания, но смогут также зарабатывать как отдельный бизнес-проект.

Ориентируйтесь на то, какие варианты сейчас доступны в вашем городе. Может быть такое, что хороших подрядчиков по адекватной цене просто нет. Поэтому вы сможете сформировать штат из специалистов, которые будут заниматься выполнением определенных работ, а также выполнять маркетинговые функции – мягко рекламировать вашу УК среди других ТСЖ.

Совет 6: пропишите в условиях соглашения ежегодную индексацию

Если вы заключаете договор не с ТСЖ, а напрямую с собственниками квартир, то в нем должны быть соблюдены требования Жилищного кодекса РФ (то, что вы будете сдавать на экзамене).

Проще всего взять за основу типовой договор между УК и собственниками, прийти с ним к юристу и доработать. Как правило, в документ вносят следующие изменения:

  • прописывают частоту собраний;
  • указывают формат собраний УК и собственников (очно или заочно);
  • описывают порядок голосований;
  • указывают тариф.

В приложении к договору нужно подробно расписать перечень всех услуг, которые управляющая компания обязуется выполнять для дома.

Это то, что идет в договоре стандартно. Но опытные управленцы рекомендуют прописывать в документе пункт о ежегодной индексации: повышении платы за обслуживание с 1 января. Цифра прописывается в виде определенного процента. Это поможет скорректировать рост оплаты за работу подрядчиков и цены на материалы для содержания и обслуживания дома.

Совет 7: заранее просмотрите доступных подрядчиков или наймите штат

Сколько жильцы должны платить за содержание дома, зависит от количества необходимых услуг и их качества. Это зависит от типа здания. Например, когда в доме нет лифтов, то их не нужно обслуживать – такого пункта просто не будет в списке необходимых задач. А если лифты есть, а вместе с тем дом оснащен пожарной сигнализацией, в нем есть бассейн и вертолетная площадка, то прекратить их обслуживание просто нельзя. Иначе все это придет в негодность.

В любом случае даже на благо самой простой пятиэтажки должен трудиться сантехник, электрик, дворник и управляющий. Еще нужно нанимать специалиста по выставлению счетов, который ежемесячно будет формировать квитанции для жильцов. Квитанции составляются по особому регламенту, и далеко не каждый бухгалтер знает, как это правильно делается.

Если управляющая компания маленькая, то директор в ней выполняет функции управляющего, а остальные задачи решаются через аутсорсинг. Сантехников и электриков можно искать на биржах фриланса (например, на Профи.ру или Юду).

Особые службы, которые могут потребоваться в многоквартирном доме

Согласно с нормативными актами, управляющая компания не может функционировать без аварийной службы. По регламенту на звонок от жильца дома нужно ответить в течение 5 минут или перезвонить ему в течение 10 минут: это соответствует нормативам по срокам реакции на обращение жильца. Или, например, если кто-то застрял в лифте, то он не должен провести там больше 30 минут. Если УК нарушит эти нормы, то ее могут оштрафовать на сумму до 250 000 рублей или лишить лицензии.

Аварийная служба – это своего рода колцентр, где сидит оператор и принимает звонки от жителей. Он же распределяет заявки по службам и передает их соответствующему специалисту. Управляющая компания не обязана формировать колцентр самостоятельно, можно договориться с уже действующей аварийной службой, даже если она базируется в другом городе. Главное, чтобы обслуживающие специалисты были в вашем городе и располагали достаточным количеством свободного времени, чтобы оперативно устранять неисправности.

Когда сотрудников лучше нанять в штат

Нельзя забывать, что управляющая компания обязана проводить текущие ремонтные работы. Согласно нормативам они выполняются раз в 3-5 лет. Периодичность зависит от классификации жилого дома и степени его износа.

Самая распространенная схема сотрудничества между УК и подрядчиками – абонентский договор. Это значит, что за определенный набор услуг нужно платить фиксированную цену в месяц.  Например, услуга «обслуживание лифта» состоит из текущего обслуживания, страхования, ежегодного освидетельствования и ремонта. Материалы на ремонт и сами работы в тех ситуациях, когда лифт ломается, могут требовать дополнительных расходов.

Если вы осмотрели дом и видите, что работы предстоит достаточно много, то может быть выгоднее нанять штат сотрудников, а не заключать абонентский договор. Например, одна управляющая компания нанимала подрядчика по клинингу. В процессе сотрудничества стало известно, что клининговая компания платит своим работникам 40 рублей в час, а с УК берет 140 рублей в час. Логично же будет нанять тех же работников, предложив им оплату 80 рублей в час.

По каким принципам работает штат мастеров в УК

Сотрудники в штате получают фиксированную оплату, выполняя установленный перечень работ. Также они могут браться и за дополнительные частные заказы, чтобы получать какую-то доплату. Например, все, что касается общедомового имущества, входит в прямые обязанности сотрудников, а то, что они делают для жильцов внутри их квартир, считается частными заказами (смена унитаза, ремонт розеток и т.д.). За это жильцы платят мастерам отдельно. При этом сотрудник может забирать только 30-50% из этих денег, а остальное достанется УК. Такая схема работает в том случае, когда мастер выполняет заказы в свое рабочее время.

Если вы только начинаете построение бизнеса на создании УК, то вполне вероятно, что вам все придется делать самостоятельно. Допустим, звонят жильцы дома ночью в диспетчерскую, а диспетчерская – это ваш мобильный телефон, который лежит около кровати, пока вы спите. Вы должны ответить на звонок и пообещать жильцам, что вы передадите сообщение аварийной бригаде. После разговора вам придется сесть в машину и по пути в нужный дом, найти хорошего сантехника, который согласится помочь. С ним еще нужно договориться по оплате, ведь он не состоит в штате, а на работу вы вызываете его ночью.

В этом и заключается одно из самых важных умений, которые позволят построить успешный бизнес на УК. Вы должны заранее понимать, какой объем работ предстоит выполнить для того или иного дома и какое качество услуг ожидают от вас собственники квартир. Исходя из этого и нужно рассчитывать финансовую модель УК.

Совет 8: автоматизируйте бизнес-процессы, но не коммуникацию с собственниками квартир

Многие современные управляющие компании в попытках идти в ногу со временем решают провести цифровизацию, и заказывают разработку приложения, чтобы через него взаимодействовать с жильцами.

Опытные же управляющие считают такой подход нецелесообразным. В бизнесе внедрять какие-либо технологии нужно ради денег, для всеобщей выгоды, а не ради самой цифровизации. При организации и ведении УК логично искать пути сэкономить и повысить эффективность. А разработка приложения обойдется недешево, плюс может оказаться, что не каждый житель дома может этим приложением пользоваться.

Или рассмотрим такую ситуацию: УК заказала разработку приложения для коммуникации с жильцами дома. Собственники установили его и начали повально забрасывать управляющую компанию сообщениями: «Отремонтируйте лифт», «Установите общедомовой счетчик на тепло» и еще в таком духе.

В управляющей компании видят эти сообщения, но ничего не делают: такие расходы просто не запланированы на этот год. Или могло оказаться, что УК неправильно рассчитала тариф, и теперь не хватает денег на счетчик и лифт. То есть, может в компании и хотели бы отремонтировать сломанный лифт, но просто не могут. Естественно, что собственник отреагирует негативно на само приложение, разработку которого заказывала УК, ведь он создает задачи, указывает на неисправности, а никто не реагирует.

Какие бизнес-процессы автоматизировать в УК

Управляющая компания должна перевести в цифровой формат именно бизнес-процессы. Например, вы можете автоматизировать финансовую отчетность. Это не просто можно, а нужно делать: важно, чтобы директор УК видел, сколько денег у него есть, какую зарплату он может платить сотрудникам в штате, каких подрядчиков может нанимать.

Или можно поработать над цифровизацией рабочего графика сотрудников в штате. Разберитесь, сколько задач выполняет один мастер в день. Зная, расписание каждого, вы можете ставить новые цели работникам, планировать расширения штата и уже совсем другую загрузку для них. Или же это позволит увидеть, насколько эффективны люди в вашем штате. Возможно, пора уже пересмотреть трудовые отношения с некоторыми из них.

Аналогично можно переоценить и отношения с подрядчиками. Соберите данные в специальное приложение или электронную таблицу и проанализируйте их. Например, вы видите, что поступило 83 заявки на ремонт лифтов, а выполнено всего 17% из них. В таком случае, вы можете обратиться к подрядчику с финансовым отчетом и требовать провести перерасчет оплаты услуг, ведь компания работала плохо. Кроме того, на основании этих данных можно требовать досрочного расторжения договора с подрядчиком.

В этом и заключается польза цифровизации процессов в ведении бизнеса управляющей компанией. Когда эти пункты учтены, можно думать о том, нужна ли цифровизация коммуникации с жителями домов.

Совет 9: будьте готовы бороться со старой управляющей компанией

Сфера ЖКХ консервативна и своеобразна. Когда управляющие компании на территории РФ только появлялись, им разбивали окна, поджигали офисы и служебные машины, портили лифты в тех домах, которые подписывали контракт с УК. Полиция, как правило, не находила злоумышленников. И даже сейчас, когда управляющих компаний стало много, рекомендуют страховать все имущество, а офис УК открывать где-то на высоком этаже, чтобы его было сложнее поджечь или разбить в нам окна.

С точки зрения смены старой УК на новую дела обстоят лучше. Грубые криминальные действия сейчас уже никого не пугают. Если собственники квартир решили отказаться от услуг старой управляющей компании и официально договорились на общем собрании о том, что хотят работать с новой УК, то никакие криминальные действия здесь не окажут влияния.

Но будьте готовы к тому, что конкуренты всячески попытаются насолить вам. Например:

  • они могут подделать протоколы собраний;
  • подать в суд, якобы от имени одного из собственников дома, чтобы оспорить результаты голосования.

Такие действия могут приостановиться внесение дома в лицензию для новой УК на несколько месяцев. Опытные директора управляющих компаний рекомендуют договориться с жильцами о том, чтобы проводить все собрания онлайн. Такой пункт следует добавить в договор между собственниками и УК.

Это усложнит ситуацию для конкурентов, которые задумали хитрые манипуляции. Онлайн-собрания очень сложно подделать. На таких собраниях собственники голосуют на специальных сервисах, вроде, Doma. Ai или на государственном ГИС ЖКХ.

Да и сами собственники квартир сейчас охотнее соглашаются на онлайн-собрания. Проще зайти в сервис и проголосовать, чем специально выделять время (а это, как правило, несколько часов) и тратить его на обсуждение с соседями.

Совет 10: сотрудничайте с сообществами и инициативными жильцами

Как правило, с предложением о смене старой управляющей компании на новую выступает инициативная группа жильцов, которая хочет улучшить жилищные условия в доме. Они между собой уже все обсудили, сами откуда-то узнали о вашей УК и решили узнать, как запустить процесс смены УК.

Такой группе инициативных собственников безусловно нужно помочь, например, с оформлением документов. Но не стоит брать весь процесс на себя. Если вы будете ходить по подъездам и собирать голоса за то, чтобы поменять старую УК – это будет просто неэффективно. Правильнее будет организовать встречу с активистами с каждого подъезда в доме и подробно обрисовать им ситуацию. А уже они пусть общаются со своими соседями и убеждают их проголосовать за смену УК. На своей территории у них получится лучше это сделать.

Кроме того, если возникнет дискуссия с действующей УК, тот факт, что вы остаетесь в стороне от основных событий, будет вам на руку. Если конкуренты будут предъявлять претензии, вы сможете честно сказать, что никак не способствуете процессу, ведь не ходите по подъездам и не собираете подписи. Собственники сами нашли вашу компанию и выбрали ее, они и занимаются процессом смены УК.

В целом, если вы решили построить бизнес на УК, будьте готовы к конкуренции. Если какой-то дом захочет перейти к вам от старой управляющей компании, то заранее продумайте свой алгоритм действий. Например, процесс перехода нового дома можно организовать следующим образом:

  • когда собственники обращаются к вам первый раз, подготовьте и опубликуйте на своем сайте страничку с их домом и подробной инструкцией, в которой будет сказано, что нужно сделать, чтобы дом перешел под ваше крыло;
  • затем должна собраться инициативная группа (10% от всех собственников), чтобы вы провели встречу по Zoom или собрались в офисе и посчитали тариф для их дома;
  • затем готовится предварительный договор и передается активистам, которые могут изучить его, инициировать собрание и собрать листы голосования;
  • если все прошло хорошо, то ваша УК готовит документы и передает их в жилинспекцию, чтобы дома добавили в вашу лицензию.

Учитывайте, что для смены УК за это должны проголосовать владельцы более половины квадратных метров всего дома.

Совет 11: экономьте, заботясь об экологии

Когда управляющая компания подходит к своей работе ответственно, то в первую очередь ее целью является экономия. Например, логично будет поставить энергосберегающие окна и систему автоматического регулирования подачи тепла. Энергоэффективность дома от этого повысится, а значит цифры в платежках за тепло станут меньше. Таким образом УК экономит деньги и может перенаправлять их на другие улучшения дома. Плюс оказывает положительное влияние на проблему глобального потепления.

Очень часто именно экологические инициативы открывают путь к экономии:

  1. Например, солнечный свет очень сильно нагревает стены на южной стороне дома. У жильцов в квартирах жарко и они интенсивно гоняют кондиционеры. Если установить на их окна специальные удлиненные козырьки, которые дают больше тени, в квартирах будет не так жарко, а люди станут меньше пользоваться кондиционерами и вентиляторами. Это экономия электроэнергии.
  2. Еще один способ экономии для УК – не выдавать бумажные квитанции жильцам, моложе 50 лет. Их можно отправлять онлайн. Если же кто-то из молодых собственников настаивает на получении бумажной квитанции, то сделайте эту услугу платной. Это позволит сэкономить и деньги, и бумагу, так как платить за квитанции практически никто не хочет. На практике этот способ дает экономию в сотни тысяч рублей в год.

Одна управляющая компания в Питере 5 лет назад изучила все свои дома и выяснила, сколько тратится гигакалорий на метр в сезон, и сколько это в рублях. Оказалось, что самый энергоэффективный дом тратил 10 000 рублей в год за квартиру с площадью 100м². В наименее энергоэффективном доме эта цифра составляла 32 000 рублей в год.

Когда собственник квартиры видит такие цифры, то понимает, что разговоры об энергоэффективности – это не просто пространные идеи экоактивиста. Это возможность оставить в своем кармане на 22 800 рублей больше.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: