Как заработать на недвижимости: аренда и перепродажа

Время чтения: 7 минут

Как заработать на недвижимости: актуальность вопроса + способы заработка на продаже недвижимости + 4 вида аренды + советы для желающих заработать на недвижимости в 2017 году.

Как заработать на недвижимости: аренда и перепродажа

По данным «Коммерсанта», в 2017 году рынок недвижимости продолжает проседать, особенно первичный сегмент элитной недвижимости, который только весной потерял 20% своей стоимости.

Вторичный рынок падает немного медленнее.

Однако все, кто знаком с экономическими тенденциями, начинают покупать жилье по бросовым ценам. Почему? — Потому что все ожидают, что экономический рост начнется в конце 2017 года.

Покупайте, когда это стоит дешево, продавайте, когда это стоит. Итак, пришло время подумать о том, как заработать на недвижимости.

Кратко об актуальности операций с жильем

Учитывая неуклонное снижение цен на жилье, как первичное, так и вторичное, статья о том, как заработать на недвижимости, кажется не совсем уместной. Но это только на первый взгляд.

Рынок недвижимости действительно нестабилен, но демонстрирует явные признаки восстановления.

Так что в целом он продолжал снижаться, но рынок недвижимости бизнес-класса вырос на ошеломляющие 30%. Цены на торговую недвижимость и офисные центры также растут (правда, только в Москве).

Но так как это уже совсем другая весовая категория, то сегмент коммерческой недвижимости мы рассматривать не будем — мало кто может себе это позволить.

Также не будем подробно останавливаться на вторичном рынке земли, так как он не только рухнул, но и стал практически бесперспективным (за исключением некоторых регионов).

Дело в том, что земли сельскохозяйственного и городского назначения продаются государством по бросовым ценам на аукционах, и поэтому спрос на вторичном рынке не очень высок – зачем переплачивать?

Да, можно купить/арендовать землю у государства и потом попытаться заработать на недвижимости, сдав ее в аренду менее сообразительным клиентам, но есть риск остаться не у дел — таких деятелей в наше время немало , а спрос низкий.

Рынок недвижимости практически везде находится в упадке. Итак, с точки зрения заработка на недвижимости за городом есть немалая специфика и риски.

Проживание — совсем другое дело.

С начала года эта сфера подает обнадеживающие сигналы для инвесторов:

Как заработать на недвижимости: аренда и перепродажа

Есть ли шанс заработать на недвижимости в период кризиса?

Да, есть, и неожиданный рост жилья бизнес-класса тому подтверждение.

Почему он вырос так резко и неожиданно?

Причина в том, что слишком много предложений в эконом- и премиум-классах при низком спросе. По словам самого Ъ, этим летом 65% владельцев элитной недвижимости Москвы готовы снижать цены, чтобы их помещения не пустовали.

Этот опрос не проводился для дешевых квартир, но и там стоимость аренды если и остановилась, то признаков роста не показывает.

Многочисленные государственные и муниципальные программы, направленные на замещение старого жилого фонда новостройками, также не остановили спад в нижнем сегменте. Ипотечные программы особо не помогли — этот рынок все еще переживает не лучшие времена.

То есть сейчас не получится хорошо заработать ни на дешевой, ни на очень дорогой недвижимости. Поэтому причины для роста есть только у недооцененного ранее бизнес-сегмента.

Считается, что средний класс в России не очень развит, зато много бедных и богатых (по сравнению с остальным населением). Поэтому большинство инвесторов мало внимания уделяли среднему ценовому сегменту, пытаясь заработать либо на очень дорогих, либо на очень дешевых (но массово) квадратных метрах).

В результате образовался отложенный спрос в бизнес-сегменте, который сейчас пытаются насытить строители и те, кто успел поторопиться, чтобы вовремя схватить экономическую ситуацию «за хвост».

Когда падение цен было максимальным (в 2015 г.), купить такую ​​квартиру на вторичном рынке можно было относительно дешево – за 100 – 150 000 рублей (в стадии строительства – за 60 – 80 000).

Сейчас, спустя два года, их можно продать примерно за 160 000 – 180 000 рублей.

это много? Не совсем так: цены растут в среднем на 1% в квартал. Но они растут и их динамика говорит об ускорении. Это означает, что те, кто готов ждать, смогут хорошо заработать на этой недвижимости в следующем году.

Как заработать на недвижимости в России?

Теперь перейдем непосредственно к возможностям заработка.

Но прежде чем перейти к советам, как заработать на недвижимости, необходимо указать на основные способы работы с жильем.

Таким образом, свойства могут быть:

  1. Купи продай.
  2. Изменить.
  3. Аренда.

Все это может быть сделано как частное лицо или как юридическое лицо.

Инвестировать в жилье можно следующими способами:

  1. Инвестиции в строительство.
  2. Купить готовый дом на первичном рынке.
  3. Покупка дома на вторичном рынке.

Куда вложить рубли: 10 народных способов

Вы можете получать доход следующими способами:

  1. Продажа «первички» на вторичном рынке.
  2. Продажа «вторички» на вторичном рынке.
  3. Аренда.

Сдача в аренду приносит относительно небольшой, но стабильный доход.

Первый вариант действительно выгоден только в том случае, если вы вложили в него средства во время строительства, а если не вложили в 2013 году, то после обвала цен иногда даже проблематично окупить вложения.

Продажа жилья, купленного на вторичном рынке, еще менее выгодна, но практикуется очень часто: считается, что жилье — это надежный способ сохранить капитал, а не приумножить его.

Однако это не всегда так: даже в кризис есть способы заработка на недвижимости, о которых мы поговорим далее.

1) Как заработать на недвижимости с помощью перепродажи?

Начнем с продажи недвижимости.

Перепродажа как рынок основана на мерах по увеличению рыночной стоимости объектов. В противном случае вы будете продавать в убыток.

К таким работам относятся ремонт (в том числе капитальный), благоустройство зданий, внутреннее и внешнее благоустройство, дворовая территория и так далее

Рассмотрим пример:

В Москве есть старый частный дом. Уже требует капитального ремонта, но находится в достаточно выгодном месте рядом со станцией метро, ​​рядом с торговыми точками и т.д.

Поскольку он находится в плохом состоянии, его можно купить по относительно низкой цене на вторичном рынке.

Затем проводится капитальный ремонт и здание продается со значительной наценкой.

Строительство новых станций метро в основном увеличивает стоимость такого жилья. Разница в цене на один и тот же дом до и после строительства метро может составлять 30 и более процентов.

Однако такие операции на вторичном рынке считаются рискованными, учитывая экономическую нестабильность, которая всегда в первую очередь бьет по рынку недвижимости.

Как вы можете видеть на графике выше, так было в 2008 и 2015 годах.

2) Можно ли заработать на недвижимости, находящейся в процессе возведения?

Чаще всего они инвестируют в этап строительства или даже проектирование многоэтажного дома, чтобы продать недвижимость после завершения строительства.

Это всегда выгодно, так как цена стройматериалов значительно дешевле готового жилья.

Однако процент доходности в настоящее время подсчитать сложно: он зависит от класса объекта и его территориального расположения.

В целом доходность находится на уровне 50-80%, но продать все квартиры за год удается редко.

Достаточно сказать, что только при строительстве дома цены на недвижимость в перспективных районах города вырастают примерно на 30%, что почти вдвое превышает банковские вклады.

В этом же плане можно рассмотреть инвестиции в коттеджи или малоэтажные дома. Наш ветхий дом из первого примера можно снести и на его месте построить более современное жилье с большей площадью.

Кроме того, земля может быть выкуплена государством по более низкой цене, на ней может быть построен коттедж, который затем через определенное время продается. Коттеджи в наши дни строятся очень быстро, поэтому удвоить первоначальные вложения за полгода вполне реально.

При этом для данного вида инвестиций не обязательно иметь большой капитал.

Часто можно встретить объединения мелких фондов-инвесторов, вкладывающих 500 000, 1 000 000 или 1 500 000 рублей, но их очень много и это позволяет построить многоэтажный дом с хорошим метражом. И, следовательно, хорошо потом заработать.

Но здесь нужно быть очень осторожным, так как не бывает редких случаев замораживания конструкции, а также мошенничества со стороны псевдозастройщиков.

3) Как заработать на проблемном жилье?

Мы уже упоминали о такой возможности заработка на недвижимости, как улучшение жилья в аварийном состоянии.

PS. По данным операторов недвижимости, простой косметический ремонт увеличивает цену квартиры на вторичном рынке примерно на 25-30%, что также на порядок выше банковских вкладов.

В зависимости от сложности ремонта и ситуации с ценами на рынке можно добиться рентабельности от 50 до 100.

К проблемной недвижимости относится не только металлолом, но и квартиры и дома, находящиеся в залоге. Банки и другие кредиторы часто быстро избавляются от такого имущества, поэтому готовы продать его по дешевке.

Конечно, многие посредники «кормят» этот сегмент, но при желании вы наверняка найдете аукцион, подходящий для продажи залогового имущества.

Здесь тоже доходность достигает 25-30% в год, причем гораздо быстрее, чем в случае со строительством, даже если не все готовы уделять время более сложным бюрократическим и юридическим процедурам, связанным с аукционами.

Как заработать на аренде недвижимости?

Даже если вы хотите в конечном итоге продать недвижимость, нет смысла платить за нее налоги и коммунальные услуги — пока вы ждете роста цен, лучше сдать ее в аренду.

Виды аренды в контексте заработка на недвижимости:

  1. Долгосрочная аренда.
  2. Краткосрочная аренда (посуточно, почасово).
  3. Коллективная аренда.
  4. Другие виды аренды.

1. Долгосрочная аренда жилой недвижимости.

Это классическая аренда квартиры или дома. У вас есть «лишняя» квартира: вы сдаете ее кому-то, кому негде жить, за что получаете доход и статус «квартиросъемщика».

На самом деле, сегодня это одна из самых популярных возможностей заработать на недвижимости. Особенно в больших городах.

При этом арендная плата различается в зависимости от типа размещения:

  1. Экономический уровень».
  2. Средний уровень («бизнес»).
  3. Уровень «элита».

Все это приводит к серьезной разнице в цене и, соответственно, в показателях рентабельности в процентах.

Вы можете найти арендатора на любой тип жилья — от коммунальной квартиры до роскошного пентхауса, вопрос только в цене. Ремонт может увеличить стоимость арендной платы, но если вы намерены его продать, то следует просчитать конъюнктуру рынка и сумму затрат на это мероприятие.

Кстати, некоторые пытаются заработать на покупке квартир, даже не имея стартового капитала. Для этого они покупают дом в ипотеку, а затем сдают его в аренду.

Конечно, рентабельность такой схемы далека от идеала. Но и здесь есть интересный нюанс: можно сдать дом в ипотеку без ремонта, потом сделать этот ремонт и сдать его совсем в другом классе.

И в итоге вы продаете с большой прибылью — напоминаем, что цены на дома постоянно растут. Пока ипотека выплачивается, зарабатывая на аренде (а это минимум 5 лет), цена в рублях, скорее всего, вырастет на 100-200%, а в долларах минимум на 50.

Особенность долгосрочной аренды в том, что она является долгосрочной. То есть нашли подходящего, и он живет там годами, платя ежемесячную плату, оговоренную в договоре.

Реально пассивный доход. Правда, минусом является доходность всего 3-5% в год, что дает возможность зарабатывать на недвижимости через очень долгий срок окупаемости вложений — 20 лет.

2. Как заработать на недвижимости при краткосрочной аренде?

В этом разделе мы рассмотрим способы заработка на недвижимости, используя посуточную и даже почасовую арендную плату.

Такой способ заработка считается «агрессивным» и очень раздражающим. По сути, это почти гостиничный бизнес: вы пускаете гостей на ночь, они там живут, они платят вам определенную сумму, а потом вы должны их убирать, стирать белье и так далее, надлежащее обслуживание.

Как правило, для получения таких доходов от недвижимости часто используется субаренда, то есть вы берете в долгосрочную аренду квартиру и каждый час продаете ее другим людям.

вот так можно зарабатывать те же 3-5% от стоимости квартиры в год на недвижимости.

Учитывая, что вы не купили квартиру (т.е вложения минимальны – все оплачивает конечный потребитель), это тоже неплохо.

3. Как заработать на таунхаусах?

Рядный дом – это малоэтажное жилое здание нового дизайна, отвечающее европейским стандартам.

Очень часто это жилье бизнес-класса – достаточно не дорогое для «элиты», но не по карману даже людям со скромным достатком.

Чаще всего рядные дома сдаются целиком — специальным управляющим компаниям, которые ищут конечных арендаторов для субаренды и так далее. Также возможно совместное владение таунхаусом через пул инвесторов.

Можно арендовать отдельные квартиры или даже комнаты, хотя для этой категории недвижимости чаще всего сдаются квартиры целиком.

Отметим, что в рядных домах квартиры иногда делаются в несколько уровней, что позволяет их разделить, просто проведя небольшую перепланировку. Таким образом, квартир станет больше, но они все равно будут бизнес-класса (по цене за 1 кв м), а значит, и доход будет выше.

Доходность от аренды рядных домов на порядок выше, чем при обычной долгосрочной аренде. При делении на квартиры меньшего размера и при относительно невысокой цене строительства, быстром строительстве доходность может достигать до 100% годовых.

Однако есть у таунхаусов и недостатки. Во-первых, этот тип дома еще не очень популярен в России, так как не очень привычен, а во-вторых, снижение покупательной способности россиян, для многих сейчас просто не по карману.

Однако с расчетом на будущий экономический рост сейчас возродился именно сегмент жилья бизнес-класса, что говорит о высоких ожиданиях инвесторов и их стремлении заработать на недвижимости как можно больше в рыночных условиях.

4. Аренда загородных домов – ещё один вариант заработка на недвижимости.

Продолжая тему аренды малоэтажного жилья, нельзя обойти стороной и способы заработка на недвижимости за городом. Это дачи и 1-2 этажные дома коттеджного типа (иногда с оборудованной мансардой) площадью до 120 кв м и небольшим участком земли.

Этот вид аренды стремительно набирает популярность летом, когда горожане пытаются выбраться из «каменных джунглей» в простой, привычный лес средней полосы. Экология сейчас в моде.

Этот вид аренды может приносить доход до 30% годовых в зависимости от географии (в курортной зоне все 200% почасово). Однако он отличается высокой сезонностью и также требует определенного ухода.

5. Хостел и апартаменты.

Мы рассмотрели все самые популярные варианты, как заработать на недвижимости, сдавая ее в аренду. Однако есть и более экзотические варианты заработка. К ним относится превращение квартиры в общежитие.

Хостел — это немного высококлассное общежитие для тех, кто не может позволить себе обычную гостиницу. В последнее время они очень популярны среди студентов.

Суть такого заработка сводится к тому, что многокомнатная квартира обставлена ​​двух-, а то и трехэтажными кроватями, поэтому сдаются не комнаты, а кровати.

Такое место обычно очень дешевое, но в комнате, как шпрот в консервной банке, может быть много гостей, что обеспечит хорошую рентабельность, которая может даже превышать доход традиционных отельеров.

Так, если посадить в одну комнату 5-6 человек, можно получить до 1000 рублей в сутки.

В случае проведения некоторых видов массовых мероприятий, например, чемпионата по футболу или Олимпиады, доходность может вырасти до 1000 рублей в час, но такие возможности встречаются крайне редко, хотя уже сейчас некоторые инвесторы ищут недорогие квартиры под общежития для следующий чемпионат мира по футболу.

PS. Правда, тут есть нюанс — по закону такие массовые договоры официально можно проводить только в нежилых помещениях — для этого нужна специальная коммерческая недвижимость.

Однако если есть желание заработать и возможности для этого, то почему бы и не попробовать?

Схема с использованием договоров аренды и субаренды позволяет сдавать жилье многим людям одновременно на почасовой основе, а значит, выйдет одно и то же общежитие.

Среди основных минусов можно отметить быструю изнашиваемость ремонта квартир и необходимость постоянной уборки, что компенсируется хорошим доходом жителей крупных городов или заработком на недвижимости возле вокзалов.

Аренда комнаты в квартире аналогична, только вы снимаете не кровать, а комнату или квартиру целиком. В отличие от традиционной аренды квартир, такие объекты должны иметь коммерческий статус и обойти эти ограничения, как в случае с общежитием, будет весьма проблематично.

Рентабельность заработка на квартирах доходит до 20% в год, но при этом необходимо разделить налог в размере 2% с государством%.

Как заработать на нежилой недвижимости?

Чтобы статья была полной, необходимо хотя бы вкратце упомянуть об аренде нежилых помещений, таких как гаражи, парковочные места и гаражи.

стать миллионером, сдавая (особенно сдавая в субаренду) такие помещения, проблематично, но дополнительный доход еще никому не мешал.

Допустим, у вас есть бокс или гараж в кооперативе, а может просто лишняя парковка, которую вы не собираетесь использовать. Допустим, у вас было две машины, но в кризис вы продали вторую, и сейчас место пустует.

Вы также можете купить гараж или даже несколько специальных для нужд заработка.

Полноценный гараж в ценах 2017 года стоит около 300 000 рублей. Если вложить деньги в строительство, то дойдет до 200 000 рублей. Его аренда будет стоить 4-6 тысяч рублей в месяц.

Такой «инвестиционный портфель» будет долго окупаться, но не забывайте об инфляции и девальвации.

За последние 10 лет рубль резко упал, а цены на аренду выросли. То есть имеет смысл делать это не столько для заработка, сколько для сохранения своего капитала в будущем. Гараж можно продать, если что.

Кроме того, в сельской местности, так же как и гаражи, можно арендовать различные амбары и технические постройки, теплицы и т.д.

Как заработать на недвижимости без первоначального капитала?

Все секреты создания пассивного дохода раскрыты в видео:

Так как заработать на недвижимости в России в 2017 году?

Одним словом, очень аккуратно и с большой осторожностью.

Однако после кризиса 2015 года ситуация начала выправляться, а значит, пора задуматься о том, как зарабатывать на недвижимости: жилой или коммерческой уже не так важно.

Как мы уже говорили, нужно покупать, когда цены падают (как сейчас), и продавать, когда они растут, что, по прогнозам, произойдет в четвертом квартале 2017 года.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector