Управляющая компания как бизнес

Владельцы недвижимости в многоквартирных домах (MAB) несут ответственность за выбор организации, которая будет заниматься всеми вопросами, связанными с их квартирами. Это может быть как управляющая компания, так и ТСЖ. Управляющая компания — это более распространенная форма управления многоквартирным домом. Она выступает в качестве посредника между домовладельцами и муниципальными организациями. В России зарегистрировано более 35 000 управляющих компаний, и их число растет с каждым годом. В этой статье мы рассмотрим, как открыть управляющую компанию.

Специфика и нюансы бизнеса по обслуживанию дома

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое гарантирует надлежащее санитарное и техническое состояние жилых домов; она также отвечает за предоставление коммунальных услуг собственникам квартир.

Управляющая компания как предприятие

Кроме того, он отвечает за содержание помещений здания (включая лифты, общие комнаты и другие места общего пользования) и за проведение текущего и капитального ремонта в здании в плановом порядке или в чрезвычайных ситуациях.

В случае с новостройками застройщик сам выбирает УК. Однако жители имеют право не согласиться с таким выбором и расторгнуть договор, чтобы заключить его с другой компанией.

В Российской Федерации коммунальные платежи перечисляются не напрямую в теплосеть, водоканал и другие коммунальные организации — поставщики услуг, а сначала на счет управляющей компании/ТСЖ. Управляющая компания не устанавливает тарифы, а лишь отвечает за выставление счетов, сверку расчетов и перевод средств, полученных от собственников (которые оплачивают счета), поставщикам услуг.

Почти все Управляющие компании имеют проблемы с должниками, потому что не все жильцы добросовестно оплачивают коммунальные платежи.

Кроме того, Управляющая компания взимает плату с домовладельцев за собственные услуги, взимает плату за капитальный ремонт (которая затем перечисляется на отдельный счет) и может зарабатывать на рекламе в здании/прилегающей территории, а также на услугах консьержа, аренде нежилых помещений и других видах услуг.

Что должна делать энергетическая компания для обслуживания здания

Само собой разумеется, что главная задача любого управляющего коммунального предприятия — обеспечить жильцам оптимальные условия проживания в своих домах.

Управляющая компания как предприятие

Ниже приведен перечень основных услуг, предоставляемых управляющей компанией:

  • Ландшафтный дизайн и зеленые насаждения;
  • Подготовка к отопительному сезону, а зимой — очистка территории от снега и крыш от сосулек;
  • Уборка подъездов и территории вокруг них;
  • Очистка стоков — обычная и в случае засорения;
  • вывоз мусора;
  • Текущий и общий ремонт;
  • покраска фасада (при необходимости);
  • Уборка территории, включая: детские площадки во дворе; работу лифта; работу освещения; коммунальные услуги;
  • надзор за работой общих бытовых счетчиков;
  • дезинфекция помещений, борьба с тараканами и грызунами;
  • плановые проверки мест общего пользования.

Управляющие компании отвечают за проведение ремонтных работ (крыши, лифты, газовые трубы, системы отопления и т.д.) В их обязанности также входит замена окон, герметизация швов, покраска фасадов, покраска и штукатурка в местах общего пользования.

Компании по управлению зданиями отвечают за сбор платы и расчеты с поставщиками коммунальных услуг, взыскание долгов и при необходимости подачу судебных исков. Они также организуют общие собрания жильцов, ведут технический учет, выявляют незаконные подключения и выполняют множество других задач. Если произошла поломка, компания по электроснабжению должна оценить ущерб и определить виновных. Если они виноваты, они должны произвести ремонт за свой счет. В противном случае арендаторы имеют право подать судебный иск.

Управляющая компания имеет право:

  • отключить воду/отопление/электричество за неуплату (если это технически возможно);
  • информировать власти о незаконных перепланировках и сообщать о случаях использования общего имущества не по назначению;
  • генерирование платежных квитанций;
  • Сверка показаний счетчиков;
  • Управление резервными фондами для оплаты долгов поставщикам или проведения ремонта.

Пошаговый план создания управляющей компании

Управляющая компания как предприятие

Вот примерный план создания управляющей компании

  • Оформите документы, зарегистрируйте бизнес и получите лицензию;
  • Руководитель управляющей компании должен знать жилищное законодательство (это сертифицировано);
  • Найти офисное помещение, купить оборудование и нанять персонал;
  • Создать пространство, внести изменения в ГИС ЖКХ;
  • Чтобы найти МФБ и принять их в управление, необходимо подписать договоры со всеми владельцами;
  • Заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Порядок лицензирования деятельности в жилищно-коммунальной сфере
Для получения лицензии необходимо подать заявление в местное отделение Госжилнадзора, а руководитель управляющей компании должен пройти аттестацию — на 100 вопросов необходимо ответить не менее чем на 86. Количество попыток сдачи не ограничено. После успешной сдачи экзамена руководитель управляющей компании получает сертификат, который действителен в течение пяти лет.

Затем жилищная комиссия рассмотрит заявление.

Управляющая компания должна быть зарегистрирована в России в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, не иметь в составе учредителей иностранцев и иметь уникальное название.

Правление управляющей компании не должно быть лишено профессиональных прав или наказано за экономические преступления. Государственная пошлина за регистрацию составляет 30 000 рублей. Для начала работы необходимо заключить соглашения о сотрудничестве как минимум с двумя МФБ.

Затем все документы подаются в Госжилнадзор (лично или онлайн). Первичное рассмотрение занимает три дня. Если требуется внести изменения, взимается дополнительная плата в размере 5 000 рублей. Окончательное решение принимается через 45 дней. В случае обнаружения неточной информации или несоответствий решение лицензионного комитета будет отрицательным.

Документы, необходимые для ведения предпринимательской деятельности

Управляющая компания может быть зарегистрирована в форме общества с ограниченной ответственностью, ОАО или муниципального индивидуального предпринимателя.

Управляющая компания как компания

Если это общество с ограниченной ответственностью, необходимо представить следующий пакет документов:

  • Учредительные документы КМ;
  • Заявление №P11001;
  • Договор аренды;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Соответствующие коды ОКВЭД — 68.32, 69.10, 81.10, 81.21, 82.11.
Помимо общей системы налогообложения, вы также можете использовать упрощенную систему. Для этого необходимо подать заявление в Федеральную налоговую службу в момент регистрации или в течение месяца после нее. Вы также должны зарегистрироваться в Пенсионном фонде и Фонде социального страхования, открыть банковский счет, в том числе сберегательный, на котором должно быть размещено более половины уставного капитала ООО.

Выбор помещений и оборудования

Управляющей компании необходимы помещения — для офиса и для хранения документов и необходимых инструментов. Обычно его арендуют вблизи объектов обслуживания. Общая площадь — 60-90 м2. Офис должен быть оборудован необходимой мебелью (столы и стулья), оргтехникой, телефонной линией и подключением к Интернету. Инструменты, специальное оборудование и расходные материалы хранятся в подсобном помещении. Приобретение специального оборудования является одной из основных статей расходов управляющей компании. Стоимость таких машин может превышать десять миллионов рублей (в зависимости от количества управляемых домов). Некоторое редко используемое специальное оборудование можно взять в аренду.

Наем сотрудников

Количество сотрудников зависит от количества управляемых домов. В его состав обычно входят директор, бухгалтер, диспетчеры, инженер, делопроизводитель, экономист, а также уборщицы, электрики, сантехники и разнорабочие. Фонд заработной платы средней управляющей компании в регионе составляет около 600 000 — 700 000 рублей.

Поиск объектов технического обслуживания

Самый простой способ найти MFB — связаться с разработчиком. Другой вариант — искать дома, жители которых недовольны УК/КТ и ищут альтернативу. Однако важно помнить, что в этом случае важна трезвая оценка возможностей, чтобы не обмануть ожидания других. Для избрания новой управляющей компании в жилом доме объявляется общее собрание и проводится голосование.

Затраты на создание управляющей компании

Стоимость специального оборудования составит в среднем 5-15 миллионов рублей. Это основная статья расходов. Также потребуется мебель, оргтехника, ремонт помещений, другое оборудование и униформа — еще как минимум 500 000 рублей. Регистрационный взнос составляет 30 000; еще 100 000 — 200 000 будут потрачены на рекламу и разработку веб-сайта.

Управляющая компания как компания

Операционные расходы Управляющей компании

Основной статьей регулярных расходов управляющей компании является фонд заработной платы (в среднем 600 000 — 700 000 рублей). К этому добавляются расходы на аренду, налоги, расходные материалы, рекламу. Среднемесячные расходы составят около 1 миллиона рублей.

Доход и рентабельность

Средний уровень рентабельности управляющей компании составляет 10-15%. Для того чтобы бизнес был прибыльным, в управлении должно находиться не менее 5-6 жилых домов. Как правило, труднее найти первые два дома — в дальнейшем, если вы будете добросовестно выполнять свою работу, возникнет «сарафанное радио» и найти новые жилые здания будет проще.

Строго говоря, доходы КМ являются «первой строкой» в калькуляции — они рассчитываются исходя из количества квадратных метров в квартире владельца.

Возможные угрозы

Управляющая компания как компания

Угрозы для главного героя:

  1. Большая задолженность по коммунальным услугам Как правило, это 20-35% от общей суммы. Иногда долги не удается взыскать, и приходится обращаться в суд.
    Несоответствия из-за несоответствующих тарифных планов. Существуют дозированные тарифы и фиксированные тарифы. Однако поставщики коммунальных услуг взимают плату в соответствии с показаниями счетчиков. Поэтому может возникнуть дефицит, который должна покрыть управляющая компания.
  2. Отсутствие рентабельности, особенно при управлении небольшим количеством МФБ.
  3. Риск несчастных случаев и других чрезвычайных ситуаций, особенно в старых жилых домах. В этом случае управляющей компании сложно поддерживать здание и помещения в хорошем состоянии.
  4. Риск поступления жалоб от жильцов в жилищную инспекцию и другие органы власти. Следовательно, на управляющую компанию могут быть наложены штрафные санкции. Арендаторы также могут расторгнуть договор.
  5. Повышенная конкуренция — часто дома в городе уже поделены на части, и новой компании может быть трудно пробиться.
  6. Высокая стоимость специализированного оборудования — многие управляющие компании не могут позволить себе купить все необходимое оборудование и вынуждены тратить деньги на его аренду.

Создание управляющей компании требует больших инвестиций, которые в лучшем случае окупятся через 2-3 года. Имейте в виду, что необходимо получить лицензию, а менеджер должен будет регулярно подтверждать свою квалификацию.

Чтобы сделать проект жизнеспособным, вам нужно будет найти и управлять несколькими МФБ, желательно находящимися не в плохом состоянии. Вам также понадобится бухгалтерская и техническая документация и подход к арендаторам.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: