Объединенные Арабские Эмираты – солнечная страна, которая привлекает туристов со всего мира своими чистыми пляжами, теплым морем, изысками современной архитектуры и высоким уровнем сервиса в туристическом сегменте. Да, здесь действительно знают, как обеспечить гостю все необходимое для незабываемого отдыха.
Однако не только курорты привлекают в ОАЭ жителей других стран. Высокие зарплаты, государственные социальные гарантии, отсутствие налогов – это далеко не весь список достоинств Эмиратов. Инвесторов же, в первую очередь, интересует недвижимость, ведь из года в год она демонстрирует повышение стоимости. И неважно, квартира это, вилла или офисное помещение. Кроме того, такое вложение средств является возможностью получить ВНЖ в Дубае за недвижимость.
Впоследствии купленный объект можно сдавать в аренду или же выждать несколько лет и выгодно перепродать. Высокая доходность недвижимости в Дубае позволяет не только сохранить вложенные средства, но и приумножить их.
Если вы планируете купить жилье в ОАЭ для последующей сдачи в аренду, то вам следует знать нюансы местного законодательства, регулирующие данную процедуру. Кроме того, знания об особенностях аренды квартир в Дубае пригодятся и тем гражданам, которые хотят получить разрешение на работу в Дубае.
- Может ли владелец недвижимости сдавать ее в аренду
- Доход от сдачи недвижимости в ОАЭ в аренду
- Устанавливает ли государство предельную стоимость аренды
- Требования, предъявляемые к арендаторам недвижимости в ОАЭ
- Как стать резидентом ОАЭ
- Получение визы инвестора
- О продлении резидентских виз
- Необходима ли регистрация договора аренды в Дубае
- Нужно ли платить налоги с получаемого от аренды дохода
- Как составить договор аренды
- Нюансы оплаты за аренду
- Может ли нерезидент ОАЭ обналичить банковский чек
- Может ли нерезидент ОАЭ отрыть счет в местном банке
- Кто оплачивает расходы по обслуживанию недвижимости
- Где можно найти арендаторов в Дубае
- Сколько стоит аренда недвижимости в Дубае
- Дополнительные расходы
Может ли владелец недвижимости сдавать ее в аренду
Действующее законодательство Дубая разрешает иностранцам, владеющим местной недвижимостью, сдавать ее в аренду. Причем здесь принято заключать арендные договора сроком от 12 месяцев. Если же собственник планирует сдавать объект на срок менее года, то ему потребуется специальное разрешение. Дело в том, что для краткосрочной аренды необходимо получить лицензию на деятельность гостиничных апартаментов или отеля.
Но можно пойти другим путем, не получая никаких лицензий. Достаточно обратиться к лицензированной управляющей компании, передав ей недвижимость в управлении. Впоследствии эта фирма будет сдавать объект в аренду от своего имени. Владелец же будет получать действительно пассивный доход. В данном случае ему не придется изучать местный рынок недвижимости, искать порядочных арендаторов, следить за тем, чтобы они исправно платили и не портили его вещи, и т. д.
Доход от сдачи недвижимости в ОАЭ в аренду
Купив недвижимость в ОАЭ для сдачи в аренду, гражданин может рассчитывать на достаточно высокие показатели рентного дохода. Если вычесть из средств, уплаченных арендатором, все сопутствующие расходы, то вы получите приблизительно 5-10% годовых. Столь большой разброс возникает из-за различий в категориях и типах недвижимости, его местоположения и стоимости обслуживания. По мнению специалистов, наибольший доход от аренды обеспечивает массовое жилье, расположенное в доступных районах.
Кстати, на данный момент жилые объекты демонстрируют более высокую доходность в сравнении с офисной недвижимостью. Тем не менее, потенциальный доход от сдачи в аренду торговых площадей составляет около 15% годовых. Главное – правильно выбрать объект.
Устанавливает ли государство предельную стоимость аренды
Правительство ОАЭ никак не влияет на стоимость арендной платы, поэтому в договоре можно указывать любую сумму. При этом, на законодательном уровне ограничивается возможность повышение стоимости аренды при заключении договора на длительный срок. Так, повышение возможно не чаще раза в два года.
Кроме того, планируя поднять аренду, собственник объекта должен принимать во внимание индекс RERA, который отражает средние ставки за аренду жилых объектов разных типов и в разных районах.
Требования, предъявляемые к арендаторам недвижимости в ОАЭ
Если речь идет не о долгосрочной аренде, то в качестве арендатора может выступать только резидент ОАЭ. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
По общим правилам, договор долгосрочной аренды может быть заключен только с:
- лицом, имеющим гражданство Объединенных Арабских Эмиратов;
- иностранцем с резидентской визой;
- гражданином государства, входящего в ССАГПЗ;
- юрлицом, которое зарегистрировано на территории страны (местная организация, фирма, зарегистрированная в СЭЗ, или филиал международной компании).
Как стать резидентом ОАЭ
Для этого необходимо получить визу резидента ОАЭ. Она позволит иностранцу арендовать недвижимость на длительный срок.
Чтобы оформить визу резидента, нужно следующее:
- учредить компанию в ОАЭ;
- приобрести недвижимость, стоимостью более миллиона дирхамов;
- поступить в один из местных ВУЗов;
- трудоустроиться в любом из эмиратов ОАЭ.
Получение визы инвестора
Чтобы получить резидентскую визу инвестора, необходимо учредить компанию в Эмиратах. Такие визы оформляются сроком на 3 года с возможностью продления. Кстати, продлевать визу можно неограниченное число раз.
Для получения визы ОАЭ можно создать компанию в любой фризоне. Речь идет о свободных экономических зонах (СЭЗ), также называемых свободными торговыми зонами. Они являются отдельными юрисдикциями, внутри каждой из которых можно создать компанию. Следует понимать, что каждая отдельно взятая фризона в ОАЭ отличается своими законами, которые регулируют деятельность фирм.
Если иностранец откроет оффшорную компанию на территории Объединенных Арабских Эмиратов, то он не сможет оформить резидентскую визу.
О продлении резидентских виз
Как говорилось выше, резидентская виза инвестора оформляется на трехлетний срок. Для ее продления, иностранец должен будет посещать Эмираты не реже одного раза в полгода и ежегодно платить сборы за продление созданной организации, посредством которой была получена виза резидента ОАЭ.
Необходима ли регистрация договора аренды в Дубае
Действующее законодательство Дубая обязывает граждан регистрировать все договоры аренды. Регистрация осуществляется в RERA. Эта организация создала систему Ejari, которая значительно упрощает процесс регистрации. Используя ее, можно зарегистрировать договор через интернет.
Приложение отличается простотой в использовании. От пользователя требуется ввести лишь минимальные сведения о договоре аренды, включая такие:
- информация об участниках сделки;
- сведения об объекте недвижимости;
- условия договора.
После регистрации, каждому договору аренды присваивается уникальный штрих-код. Он будет действовать до момента расторжения соглашения.
Регистрация договора аренды – это абсолютно бесплатная процедура. Причем законодательство Дубая не предусматривает ответственности за нарушение регистрационных требований. При этом, незарегистрированные договора считаются в ОАЭ ничтожными, а потому при возникновении спорных моментов рассчитывать на помощь государства не приходится.
Нужно ли платить налоги с получаемого от аренды дохода
НДФЛ в Объединенных Арабских Эмиратах отсутствует. Таким образом, как владение имуществом, так и его сдача в аренду, налогом не облагаются. При этом, владелец должен поддерживать недвижимость в приемлемом состоянии, своевременно оплачивая ее обслуживание.
Как составить договор аренды
В первую очередь, собственнику недвижимости в ОАЭ нужно найти арендатора. Сделать это можно как самостоятельно, так и при помощи агентства. Когда арендатор будет найден, стороны должны составить договор, отразив в нем все ключевые моменты сделки.
В частности, договор аренды в ОАЭ должен содержать следующую информацию:
- сроки аренды;
- стоимость аренды;
- условия внесения оплаты;
- условия продления договора;
- ответственность сторон за нарушение условий сделки;
- список дополнительных расходов, которые связаны с эксплуатацией недвижимости, включая распределение трат между участниками сделки.
Подписывая договор аренды, арендатор должен оплатить ее стоимость. Как правило, плата вносится за год вперед. Кроме того, арендатор должен оплатить еще и гарантийный депозит, который составляет 5% от годовой стоимости аренды.
Получив оплату, собственник жилья должен передать арендатору все необходимое для свободного доступа к сдаваемому помещению. Также доступ должен быть обеспечен к тем объектам инфраструктуры, которые относятся к арендованному объекту. Это может быть бассейн, спортзал и т. д.
Собственник жилья должен передать арендатору и документы, необходимые для подключения коммуникаций. Речь идет о копии паспорта, свидетельства собственности и т. д.
Нюансы оплаты за аренду
Как говорилось выше, в ОАЭ принято вносить оплату на год вперед. Вы также можете договориться о внесении средств раз в полгода или квартал. А вот с помесячной оплатой здесь дела обстоят туго – большинство арендодателей на подобные условия не соглашаются. Поэтому, планируя получить разрешение на работу в ОАЭ, нужно иметь капитал в 8-10 тысяч долларов, чтобы снять жилье.
Как правило, взаиморасчеты между участниками договора осуществляются банковскими чеками. Если таких чеков несколько, в них следует прописывать будущие даты с одинаковым интервалом. Например, оплачивая аренду ежеквартально, вам потребуется четыре чека, датируемых через каждые три месяца. Когда наступит указанная в чеке дата, арендодатель сможет снять с суммы арендатора определенную сумму.
В ОАЭ предусмотрена уголовная ответственность за выдачу необеспеченных чеков. Например, арендатор выписал чек, а когда арендодатель пошел его обналичивать, то денег на счету не оказалось. Поэтому важно заботиться о том, чтобы на вашем счету была необходимая сумма.
Может ли нерезидент ОАЭ обналичить банковский чек
По общим правилам чем может быть предъявлен к оплате в течение полугода после наступления указанной в нем даты. Далее он сгорает. Человек без резидентской визы может обналичить чек в любом отделении банка-эмитента при соблюдении таких условий:
- чек был выписан на физлицо;
- в документе отсутствует отметка о том, что оплата может быть произведена исключительно на банковский счет получателя.
Если же чек был выписан на имя компании, то получить по нему деньги можно будет только на банковский счет. Кроме того, счет получателя должен быть открыть в одном из местных банков.
Может ли нерезидент ОАЭ отрыть счет в местном банке
Личный счет в одном из банков Эмиратов может открыть даже тот человек, у которого нет резидентской визы. Тем не менее, сделать это будет очень трудно. А все потому, что банки ОАЭ подозрительно относятся к нерезидентам, поскольку не могут полностью проверить таких заявителей.
Когда у человека имеется виза резидента, то банку, в большинстве случаев, даже не требуется проводить никаких проверок. Например, гражданин обращается в финансовую организацию для открытия зарплатного счета. В данном случае банку известно происхождение денег, ведь зарплату заявителю будет платить одна из местных компаний. Также понятно, зачем человеку понадобился счет, ведь он официально живет в ОАЭ и хочет устроиться здесь на работу.
Другое дело, когда у заявителя нет резидентской визы. В этом случае он автоматически не проживает на территории Эмиратов, поэтому банк не понимает, заем человеку нужен счет, и какие средства будут на него поступать.
Естественно, заявитель может предоставить различные выписки, однако большая часть клиентов рассказывает о проданном бизнесе и ранее выплаченных дивидендах. И проверка такой информации – очень сложная процедура. Таким образом, в банк приходит человек, не способный подтвердить происхождение средств, желающий открыть счет по неизвестным причинам. Сотрудники финансовой организации в такой ситуации посчитают, что конечной целью такого заявителя является банальное сокрытие средств от налоговой службы родного государства.
Если такой клиент действительно нечист на руку, и банк откроет ему счет, то все это может закончиться штрафом для последнего. Поэтому если организация и согласиться рискнуть, то только при действительно солидном размере вклада. И это не 10-20 тысяч долларов.
Если банк и согласится открыть счет нерезиденту, то это будет «Private Banking». Особенностью таких счетов является требование к минимальному остатку в размере 100-150 тысяч долларов. То есть, если в начале месяца этой суммы не будет на счете, его аннулируют.
Для открытия счета нерезиденту также придется доказать наличие связи с ОАЭ и объяснить причины открытия счета. Например, у заявителя может находиться в собственности местная недвижимость, которую он решил сдавать в аренду. Соответственно, счет ему необходим для получения арендной платы. Также причиной открытия счета может быть подготовка к сделке в ОАЭ.
Любую из причин придется подтвердить документально. Но даже в этом случае нерезиденту будет сложнее открыть счет в сравнении с резидентом.
Кто оплачивает расходы по обслуживанию недвижимости
По умолчанию арендодатель отвечает за расходы, связанные с:
- обслуживанием жилья;
- оплатой капремонта.
При желании, стороны могут оговорить этот момент, договорившись о любых условиях аренды. Текущие расходы оплачивает арендатор. Речь идет об оплате за электричество, интернет, воду, текущий ремонт и т. д. Арендатор должен самостоятельно подключать все коммунальные услуги, заключая отдельные договора с поставщиками. Как правило, ресурсы подаются на срок проживания арендатора. Кроме того, он должен оплачивать жилищный сбор (аналог муниципального сбора). Его взимают равными частями вместе с платежами за электричество и воду.
Где можно найти арендаторов в Дубае
Многие граждане, как местные, так и приезжие, предпочитают решать вопросы с арендой жилья через посредников. Специализированные агентства помогают арендаторам найти квартиры, а арендодателям – сдать объекты в кратчайшие сроки. Однако услуги таких компаний не бесплатны. И если вы хотите сэкономить, арендатора можно искать самостоятельно.
Чтобы сдать инвестиционную недвижимость в Дубае, собственник может воспользоваться следующими интернет-ресурсами:
- Dubizzle. Эта площадка специализируется на транспорте и недвижимости. Здесь присутствует множество предложений по аренде. Является своеобразным аналогом российского Авито.
- AirBnB. Является самой известной площадкой, предназначенной для краткосрочной аренды жилья.
- Bayut и Property Finder. Проверенные сайты, предназначенные для поиска квартир в ОАЭ.
Сколько стоит аренда недвижимости в Дубае
Дубай у многих ассоциируется с роскошью и богатством. И это действительно один из наиболее развитых и прогрессивных городов мира. Тем не менее, здесь можно найти недвижимость по весьма приемлемым ценам. Стоимость аренды во многом зависит от региона проживания. Самым дешевым считается жилье в районах International City и Dubai Invt Park. Здесь аренда обойдется вам в 7-8 тысяч долларов в год.
Пожалуй, самым дорогим районом в Дубае является Палм Джумейра. Здесь минимальные цены на аренду стартуют с 30 тысяч долларов в год. Верхний предел цен неограничен, однако стоимость найма наиболее дорогих объектов колеблется в пределах 60-70 тысяч долларов в год.
На втором месте находится район Даунтаун Дубай. Это центральный район города, где полным-полно элитных объектов недвижимости. Цены на аренду в Даунтаун Дубай варьируются в пределах 18-52 тысяч долларов.
На третьем месте – знаменитая на весь мир Дубай Марина. Этот район известен, в первую очередь, как элитный курорт с огромными, чистыми пляжами. Но здесь находится и большое количество элитной недвижимости, поэтому и цены на аренду здесь соответствующие – от 20 до 45 тысяч долларов.
На четвертом месте расположился элитный район Бизнес Бэй. Здесь стоимость годовой аренды жилья составляет 17-40 тысяч долларов в год. Этот район отличается большим процентом коммерческой недвижимости, где расположены представительства многих мировых компаний и известных брендов. Жилье здесь чаще всего арендуют предприниматели, которые хотят максимально быстро добираться до места работы, не простаивая в километровых пробках по утрам.
Замыкает наш ТОП-5 район JLT. И несмотря на то, что верхний предел цен здесь довольно высок, и стоимость аренды элитных объектов доходит до 41 тысячи долларов, при желании, вы можете найти весьма недорогое жилье. Так, цены на аренду в районе JLT стартуют с 9 тысяч долларов. Да, речь идет о совсем уж небольших квартирах-студиях с не самым удобным расположением, но это хорошие варианты, если исходить из соображений экономии.
Дополнительные расходы
Арендуя недвижимость на продолжительный срок, гражданин должен будет сразу внести следующие платежи:
- страховой взнос – 5% от стоимости аренды;
- подключение газа – 500 дирхамов;
- регистрация объекта на портале Ejari – 200 дирхамов;
- депозит за электроэнергию – 2000 дирхамов.
Кроме того, в ряде случаев с арендатора могут взять плату за кондиционер. В среднем это 2000 дирхамов.