Как выбрать и купить коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

Понятие «коммерческая недвижимость» включает в себя только нежилые помещение и здания. А земля, участки недр, самолеты и прочие объекты, классифицируемые Гражданским кодексом, как недвижимое имущество, к категории коммерческих относиться не могут.

Если вы планируете заниматься арендным бизнесом на коммерческой недвижимости, то в этой статье вы найдете полезный для себя материал: как проверить, пригодно ли помещение для планируемого использования, не находится ли оно в залоге, все ли хорошо с документами. Ниже разберемся, что нужно знать, чтобы выгодно сдавать коммерческую недвижимость и регулярно получать с нее пассивный доход.

Содержание
  1. Сдача коммерческой недвижимости в аренду: бизнес-модели и базовые понятия
  2. Кто имеет право арендовать коммерческую недвижимость
  3. Кто имеет право сдавать коммерческую недвижимость в аренду
  4. Как выбрать форму ведения арендного бизнеса
  5. Ведение арендного бизнеса в статусе ИП
  6. Ведение арендного бизнеса в статусе ООО
  7. Как найти удачную коммерческую недвижимость для ведения арендного бизнеса
  8. Как узнать вид разрешенного использования участка
  9. Выписка на здание из ЕГРН
  10. Кадастровый номер на земельный участок
  11. Классификация видов использования участков
  12. Основные виды использования
  13. Условно-разрешенные виды использования
  14. Вспомогательные виды использования
  15. Как проверить право собственности на недвижимость у продавца
  16. На что обратить внимание в договоре купли-продажи
  17. На что обратить внимание в свидетельстве о государственной регистрации права собственности
  18. Что смотреть в выписке из ЕГРН
  19. Как проверить, не проходит ли продавец через процедуру банкротства
  20. Как зарегистрировать коммерческую недвижимость в Росреестре
  21. Сколько стоит оформление сделки у нотариуса
  22. Почему все таки стоит оформлять покупку коммерческой недвижимости у нотариуса

Сдача коммерческой недвижимости в аренду: бизнес-модели и базовые понятия

Объекты коммерческой недвижимости можно покупать, продавать, дарить, оставлять в наследство и сдавать в аренду. Все это закреплено в нормативных актах РФ. Бизнес-модели, то есть способы работы с такими объектами, могут быть разными. Вот самые распространенные:

  • инвестор покупает помещение на вторичном рынке или в строящемся здании, ремонтирует его и перепродает за большие деньги;
  • инвестор реконструирует старое здание (заказывает капитальный ремонт и наружные работы), а затем перепродает его или сдает в аренду;
  • инвестор строит складское, офисное, производственное или др. помещение и сдает его в аренду полностью или частями.

Кто имеет право арендовать коммерческую недвижимость

Для арендаторов не существует никаких рамок: снимать коммерческую недвижимость может физическое или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель – статус не имеет значения.

Если помещение арендует физическое лицо, то он не сможет вести там предпринимательскую деятельность. По закону в арендованном помещении такие граждане могут хранить только личное имущество.  А для ведения бизнеса нужно будет зарегистрировать ИП или получить статус самозанятого.

Кто имеет право сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Сдача коммерческого объекта в аренду – это бизнес с точки зрения закона. Потому собственнику, который хочет заниматься таким видом деятельности, нужно зарегистрироваться и поучить статус индивидуального предпринимателя или открыть ООО. В целом, процесс имеет 5 этапов:

  • определитесь по какой форме вы будете вести бизнес;
  • найдите помещение, которое соответствует вашим критериям и финансовым возможностям;
  • проверьте продавца (есть риск, что он проходит процедуру банкротства);
  • проверьте документы на помещение;
  • если все в порядке, купите помещение и зарегистрируйте его в Росреестре.

Сдавать коммерческую недвижимость под видом самозанятого не получится. Граждане с таким статусом могут сдавать в аренду только жилые помещения: квартиры, апартаменты, пентхаусы, дома, коттеджи, дачи. Ниже мы подробнее рассмотрим 5 этапов покупки коммерческой недвижимости.

Как выбрать форму ведения арендного бизнеса

Как будущий собственник коммерческой недвижимости, вы должны определиться, как оформить себя: открыть компанию или зарегистрировать индивидуальное предпринимательство. Выбор будет зависеть и от ваших финансовых возможностей, и от структуры будущего бизнеса. Если вы планируете сдавать в аренду коммерческую недвижимость совместно с партнерами, то открывать ИП не резонно. Рассмотрим особенности этих двух вариантов.

Ведение арендного бизнеса в статусе ИП

Открыть индивидуальное предпринимательство в РФ можно за 3 дня. Для этого нужно обратиться в МФЦ с заявлением. Подать его можно и онлайн, в соответствующем разделе на портале Госуслуги.

Индивидуальный предприниматель может заниматься бизнесом в одиночку или нанять работников. А вот оформить партнерские отношения, если появится кто-то, с кем можно было бы вести проект, уже не получится.

По закону несколько ИП могут объединяться в простое товарищество. Но на практике этой возможностью практически никто не пользуется. Дело в том, что товарищество индивидуальных предпринимателей – невыгодная модель сотрудничества. В ней все участники отвечают своим имуществом за неудачные бизнес-ходы партнеров, а не только за свои собственные просчеты. Плюс ко всему участники такого товарищества обязаны перейти на упрощенную систему налогообложения «Доходы минус расходы». А для арендного бизнеса это крайне неудобная система.

Такая форма ведения бизнеса как ИП, имеет один существенные недостаток, если вы хотите заниматься сдачей коммерческой недвижимости в аренду. Как только вам надоест заниматься арендным бизнесом, и вы захотите его продать, вы не сможете сделать это одной целостной процедурой.

Дело в том, что ИП – это личный особый статус человека, который не может перейти к покупателю – он неотделимый от личности в отличии от ООО. Это значит, что вы можете продать только активы, недвижимое имущество. А для этого каждый объект недвижимости и инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

Ведение арендного бизнеса в статусе ООО

Чтобы подать заявление на регистрацию компании, нужно подготовить:

  • устав ООО;
  • учредительный договор между участниками (если их несколько).

Если вы не знаете, как пишутся эти документы, проконсультируйтесь со специалистом. За открытие компании нужно заплатить пошлину в размере 4000 рублей. Но если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись, а заявление вы подадите через сайт Госуслуг, то регистрация будет бесплатной.

Вести арендный бизнес в статусе ООО удобно и выгодно:

  1. Собственниками арендного бизнеса могут быть несколько человек. Когда несколько человек объединяют свои финансы, знания и связи, чтобы организовать арендный бизнес, он окупается быстрее. Вы сможете взять более выгодный объект недвижимости или вложиться сразу в несколько зданий и т.д.
  2. Если у компании возникнут долги, то отвечать по ним она будет только принадлежащим ей имуществом. Это значит, что учредители не должны будут платить из собственных денег (если только они не инициировали процедуру намеренного банкротства). Вы рискуете только тем имуществом, которое оформили на ООО.
  3. Продавать компанию гораздо проще, чем ИП. Сделать это можно целиком или по долям. Если одному из учредителей нужно выйти из бизнеса, то он просто продает свою долю за ту сумму, которая будет эквивалентной рыночной стоимости его части. Оценивается доля исходя из размера чистых активов компании.

Конечно, у такой формы ведения арендного бизнеса есть и минусы. И их следует обязательно оценить, прежде чем открывать компанию. Например, то, что касается расходов на деятельность ООО и штрафов, для Общества они будут в несколько раз выше, чем для ИП.

Как найти удачную коммерческую недвижимость для ведения арендного бизнеса

Когда вы выбираете помещение под коммерческую недвижимость, учитывайте такие характеристики:

  • техническое состояние (требуется ли ремонт внутри или снаружи и сколько придется потратить на это денег);
  • местоположение (сколько потенциальных клиентов может проходить рядом с вашим зданием ежедневно);
  • транспортная развязка (легко ли добраться до помещения, какая инфраструктура есть рядом);
  • соответствие запросам инвестора (подходит ли это помещение для ведения в нем той деятельности, которая может заинтересовать арендаторов).

Допустим, если вы ищите помещение, чтобы сдавать его под модный ресторан или кафе, то он должно:

  • быть просторным;
  • иметь отдельный вход/выход на оживленную улицу;
  • иметь соответствующие коммуникации для обустройства кухни;
  • соответствовать определенным требованиям пожарной безопасности;
  • находиться в оживленном районе.

Если вы ищете подвальное помещение, то проверяйте, чтобы в нем была хорошая вытяжка и проводка, иначе это станет вашими дополнительными статьями расходов. Отсутствие условий и неухоженный внешний вид здания отпугнут большую часть потенциальных арендаторов: сейчас предприниматели предпочитают снимать готовое помещение и сразу начинать работу в нем, а не переделывать его под свои нужды.

Хотя бывают и обратные ситуации. Но чаще люди готовы переделывать что-то под нужды своего бизнеса тогда, когда понимают, что их затраты быстрее окупятся. Например, ресторатор вложит средства и сделает ремонт и перепланировку в здании в центре города, потому что понимает, что там хорошая проходимость, и ресторан будет приносить большую прибыль, чем уже готовое помещение в менее людном и популярном районе.

Как узнать вид разрешенного использования участка

Выше мы описали достаточно очевидные моменты. А вот о чем покупатели коммерческой недвижимости думают в последнюю очередь, так это о том, как разрешено использовать те или иные здания. Если вы становитесь собственником коммерческого помещения, это не значит, что вы сможете сдавать его под то же кафе.

Сложность в том, что в каждом городе местные власти устанавливают, в каком районе могут находиться те или иные объекты недвижимости. Например, может быть распоряжение, что на улице Гагарина допустимо размещать только магазины и кафе, так как там только жилые дома. А вот офисов там быть не должно. На улице Ломоносова же можно размещать мелкие производства с определенным уровнем шума и офиса, так как жилых домов там нет.

Такие правила пользования участками и застройки прописаны везде: и в маленьких поселках городского типа, и в средних городах, и в мегаполисах. Администрация города обязана публиковать информацию об этом на своем официальном сайте. Но если ее нет, есть другой вариант проверить, как можно использовать помещение.

Выписка на здание из ЕГРН

В ЕГРН запросите выписку на здание и посмотрите в ней кадастровый номер земельного участка, на котором стоит интересующее вас здание. Заказать выписку можно в режиме онлайн, необязательно обращаться в ЕГРН напрямую. Для этого найдите соответствующий раздел на сайте Росреестра. Стоить это будет 300 рублей.

Учитывайте, что заказывать выписку нужно именно на здание. Если вы закажите выписку на помещение, то в нужной графе будет прописан не кадастровый номер земельного участка, а номер здания. Это значит, что вам придется просить еще и вторую выписку уже на здание.

Кадастровый номер на земельный участок

На Публичной кадастровой карте найдите участок по его кадастровому номеру. В информации об участке посмотрите, какой указан вид разрешенного использования (ВРИ). Допустим, во ВРИ написано «общественное питание». Если это совпадает с вашими намерениями по использованию коммерческой недвижимости, то дальше можно не проверять.

Если вид разрешенного использования не совпадает с теми целями, которые вы ставите перед собой, то можно узнать, реально присвоить участку тот ВРИ, который вам нужен. Для этого покопайтесь в документах администрации города:

  1. В первую очередь изучите карту градостроительного зонирования. Такая должна быть на официальном сайте города или поселка городского типа. Посмотрите, на какие зоны и подзоны делится участок с коммерческим зданием, которое вы хотите приобрести. Участки и зоны на такой карте будут разукрашены в разные цвета, а информация о них будет выдаваться по клику мышки на интересующий вас периметр.

Например, если посмотреть карту Новосибирска, то на ней красным цветом обозначена зона ОД-1.1. В дополнительной информации значится, что это «подзона делового, общественного и коммерческого назначения». Сайты с кадастровыми картами сейчас есть практически у каждого российского города. Но если администрация вашего городка не выложила такую карту на сайт, то ее можно запросить непосредственно в приемной.

  1. Почитайте правила землепользования и застройки. Это отдельный нормативный акт, который составляет и утверждает городской совет депутатов или городская дума. Например, в Москве есть Правила землепользования и застройки города, которые принимались еще в 2017 году. В этом акте подробно описаны каждые зоны, которые выделены на Публичной кадастровой карте, есть указания на то, как их можно использовать (основные ВРИ, условно-разрешенные и вспомогательные зоны).

Классификация видов использования участков

Рассмотрим виды использования зон, которые вы встретите на карте, подробнее.

Основные виды использования

Если необходимый вам вид использования указан основным на участке, то его можно присвоить без каких-либо заявлений, одобрений и согласований. Если же за земельным участком закреплен «родственный» вид использования, то придется его менять, чтобы можно было вести арендный бизнес.

Допустим, вы хотите купить помещение и сдавать его в аренду под кафе. Вы открываете публичную кадастровую карту и видите, что вид разрешенного использования у земельного участка под здание значится как «магазины».

Согласно с правилами пользования участком в той территориальной зоне, где стоит здание с интересующим вас помещением, в списке основных видов должен значиться и такой вид, как «общественное питание».

Это значит, что собственник участка и здания может через МФЦ подать заявление в местную администрацию с просьбой изменить основной вид использования с «магазины» на «общественное питание». Если землю собственник здания арендует у города, то сначала нужно будет получить одобрение от местной администрации на смену основного вида использования. Это, скорее, формальность, чем процедура согласования – получить одобрение не сложно.

Условно-разрешенные виды использования

Если за интересующим вас участком закреплен условно-разрешенный вид, то лучше поискать другую коммерческую недвижимость. Дело в том, что в этом случае даже замена «магазинов» на «общественное питание» (казалось бы, родственных видов) будет проходить посредством сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Их результат абсолютно непредсказуем, а потому инвестор может просто потратить время впустую, дожидаясь решения.

Вспомогательные виды использования

Вспомогательный вид не может быть основным действующим видом. Его можно добавить к основному или условно-разрешенному. Процедура в таком случае будет аналогичной с той, что была описана в первом варианте: нужно обратиться с заявлением в городскую администрацию.

Рассмотрим пример. В правилах землепользования и застройки Красногорска значится, что коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 – это многофункциональная общественно-деловая зона. Здесь можно строить рынки, ТРЦ, отдельно стоящие магазинчики – всего описано 26 видов разрешенного использования. К ним можно добавить вспомогательный вид «склады». Только с такими документами арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом для одежды.

Если необходимого вида использования нет в перечне к описанию территориальной зоны, то его можно присвоить, только через изменение самих Правил землепользования и застройки. Сделать это может только местный орган власти (городская дума, например).

Как проверить право собственности на недвижимость у продавца

Как только вы нашли на рынке недвижимости подходящий объект, нужно убедиться, что продавец имеет на него права собственности. Это необходимо, потому как мошенники достаточно часто представляют продавцами коммерческой или элитной недвижимости, берут предоплату с покупателя и исчезают.

У риэлтора или продавца запросите документы, которые бы подтверждали право собственности на здание или помещение. Это могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • выписка из ЕГРН;
  • инвестиционное соглашение о регистрации перехода права собственности на недвижимость с отметкой Росреестра;
  • свидетельство о государственной регистрации права.

В любом из этих документов нужно изучить определенные пункты, чтобы убедиться, что предыдущая сделка не была фиктивной. Рассмотрим это подробнее.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи

Когда вам передадут договор купли-продажи, дарения или инвестиционное соглашение, обязательно посмотрите на итоговую стоимость сделки. Если вы видите, что цифры явно занижены, это должно насторожить. Низкая цена может свидетельствовать о том, что сделка была фиктивной.

Также посмотрите на порядок оплаты: деньги были переданы сразу одним платежом или собственник выплачивал их в рассрочку. Если на покупку оформлялась рассрочка, то нужно проверить, какие были условия и посмотреть подтверждающие документы (чеки, квитанции).

Для покупателя здесь есть определенный риск. Если нынешний собственник не полностью выплатил стоимость недвижимости по договору, то предыдущий владелец может потребовать, чтобы ему вернули его помещение. В том числе и от последнего покупателя.

По закону, если вы купили объект недвижимости и не удостоверились, что он был оплачен предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику через суд. В ходе слушаний судья обычно не становится на сторону пострадавшего покупателя. И если сделку отменят, то взыскать деньги с продавца будет крайне трудно. Получается, что можно и денег лишиться, и недвижимости.

Потому важно настоять на предоставлении документа о том, что предыдущая сделка была полностью оплачена собственником. Убедитесь в том, что ее не могут отменить или признать недействительной. Обязательно требуйте платежное поручение, расписку или квитанцию.

На что обратить внимание в свидетельстве о государственной регистрации права собственности

Такой документ, как свидетельство о государственной регистрации права, выдавали до 15 июля 2016 года. В нем нужно проверить ФИО собственника, а также отметки об ипотеке. Если ипотека есть, а в качестве залога фигурирует продаваемая коммерческая недвижимость, то провести сделку будет проблематично. Учитывайте, что без согласия банка, который выдал ипотеку, оформить покупку в Росреестре нельзя.

Если же кредитор дал свое согласие на продажу залоговой недвижимости, и сделка была оформлена, то помещение все равно сохраняет за собой статус залогового. А это значит, что новый собственник может потерять его, если предыдущий владелец не выплатит ипотеку.

Купить такую недвижимость без рисков можно. Нужно, чтобы за счет вашего первого платежа продавец полностью погасил ипотечную задолженность. Тогда интересующее вас помещение перестанет быть залогом, и вы сможете продолжить оформление сделки.

Что смотреть в выписке из ЕГРН

Следует понимать, что данные в Росреестре обновляются ежедневно. Потому даже если продавец дал вам выписку из ЕГРН недельной давности, информация в ней уже может быть неактуальной. Например, неделю назад покупаемый вами объект еще не числился как залог в банке, а сегодня уже числится.

Но даже из устаревшей выписки вы можете узнать кадастровый номер недвижимости, чтобы затем запросить самые свежие и актуальные данные. Потому в первую очередь нужно смотреть выписку, полученную от продавца, а уже потом заказывать ее самостоятельно еще раз.

Если сделка купли-продажи оформлялась долго, то правильно будет заказать одно выписку из ЕГРН в начале процесса, а вторую перед самым выходом договора на подписание. Юристы рекомендуют заказывать на официальном сайте Росреестра две выписки из ЕГРН:

  1. О зарегистрированных правах на объект недвижимости и основных характеристиках. Из этой выписки можно узнать, кто действительные владелец помещения и нет ли на нем обременений (ареста, ипотеки, долгосрочного договора аренды). Кроме того, в ней есть подробная информация о помещении и здании, в котором оно расположено (год застройки, расположение, площадь помещений, количество этажей и др.).
  2. О переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке почти нет информации о самом здании и помещении, но в ней описывается цепочка всех предыдущих собственников. С ее помощью можно проверить не только правдивость слов продавца, но и данные о предыдущих собственниках.

Также обязательно обращайте внимание на сроки перепродажи здания. Если вы заметили, что его продают часто и быстро, это должно насторожить. Если какая-либо из предыдущих сделок была незаконной, собственность могут отобрать у незаконного приобретателя.

Как проверить, не проходит ли продавец через процедуру банкротства

Проверять на предмет риска банкротства нужно не только продавца коммерческой недвижимости, но и предыдущих собственников, если они продавали этот объект не так давно. Если юридическое лицо незадолго до своего банкротства продает недвижимость и другие активы, то в скором времени все эти сделки могут быть оспорены.

В таком случае недвижимость будет возвращена банкроту, чтобы ее можно было выставить на публичных торгах. После продажи таких объектов, вырученные деньги делятся между кредиторами. А вот последнему покупателю может ничего не достаться. В лучшем случае он сможет вернуть малую часть своих средств. Дело в том, что некоторые категории кредиторов владеют приоритетным правом на получение средств (например, работники, которые работали на обанкротившегося директора фирмы). Давайте разберемся, как проверить продавца на предмет банкротства:

  1. Через картотеку арбитражных дел. Перейдите на сайт картотеки и проверьте, есть ли возбужденные уголовные дела в отношении продавца, касаются ли они банкротства. Если недвижимость продает ИП или ООО, то на этом же сайте буде информация о том, когда и какие суммы взыскивались с бизнеса по коммерческим спорам. Когда на сайте значатся судебные разбирательства, и вы видите, что с продавца взыскивают сумму, сопоставимую с ценой сделки, то это повод отказаться от покупки.
  2. Через базу данных судебных приставов. Существует банк данных исполнительных производств, где можно узнать, если ли у продавца непогашенные долговые обязательства. Опять же вас должны насторожить крупные долги, когда их цифры сопоставимы со стоимостью недвижимости. Если такие долги есть, то это может свидетельствовать в пользу скорого банкротства продавца. В таком случае вы потеряете купленный объект. Проверить наличие долгов через базу судебных приставов можно и у индивидуальных предпринимателей, и у юридических лиц.
  3. Через сайт районного или городского суда по месту жительства продавца. Здесь следует проверить, не участвовал ли продавец в спорах, которые не связаны с его предпринимательской деятельностью. Например, у него может быть крупный потребительский кредит. Если такое лицо объявит себя банкротом, то с вероятностью 99% кредиторы будут оспаривать все его последние сделки по выводу средств.

Если вы покупаете коммерческую недвижимость у ООО, то нужно провести еще одну проверку. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и выгрузите выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц). В ней нужно посмотреть такие пункты:

  1. Является ли данная организация действующей или она исключена из реестра юрлиц. Если компания недействующая или значится как ликвидированная организация, то с точки зрения закона она не может заключать никаких договоров.
  2. Кто руководит компанией, и кто может подписывать договор купли-продажи. Подписывать соглашение может только тот человек, который указан в реестре юрлиц в качестве руководителя, директора, гендиректора либо президента компании. Также подписать договор может доверенное лицо, у которого есть нотариально оформленная доверенность. Если в сделке участвует кто-то другой, она будет признана незаконной.
  3. Сколько у компании собственников. Если в компании записан один участник и это не директор, то для законной продажи недвижимости нужно получить согласие собственника. Когда же в компании записано несколько участников, то должен быть протокол их собрания, в котором прописано общее решение продать имущество. Если в протоколе собрания свои подписи поставили не все участники, то нужно изучить устав ООО. В таком документе обычно прописывается, как принимаются подобные решения: сколько участников должно участвовать в голосовании минимум и сколько из них должны выступить «за» продажу.

Когда вы приобретаете коммерческую недвижимость у физлица, в том числе со статусом ИП, то обязательно уточните, состоит ли он или она в официальном браке. Если у продавца есть супруга/супруг, то он должен будет оформить у нотариуса ее или его согласие на сделку. Это нужно для того, чтобы спустя некоторое время, супруга продавца не могла оспорить продажу недвижимости.

Как зарегистрировать коммерческую недвижимость в Росреестре

После подписания договора купли-продажи коммерческая недвижимость регистрируется в Росреестре по тому же принципу, что и любая другая недвижимость – по месту нахождения помещения или здания. Если собственник продавал долю, а не все помещение или здание, то соглашение обязательно заверяется у нотариуса.

Чтобы договор купли-продажи имел законную силу, он заключается в письменной форме. То есть его нужно распечатать на бумаге, а продавец и покупатель или их доверенные лица расписываются в нем. Заключить правомочный договор в электронном виде можно только в одном случае – если у обеих сторон есть УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись.

Но в покупке коммерческой недвижимости самое важное не договор и даже не перепроверка рисков (хотя к этим этапам нельзя относиться халатно). Согласно нормам закона право собственности на недвижимость переходит к покупателю только после регистрации в ЕГРН. Это и есть самый важный и ответственный этап.

В юридической практике бывали ситуации, когда продавец подписывал соглашения купли-продажи на один объект недвижимости одновременно с несколькими покупателями и получал деньги с каждого из них. Но действительным собственником становился только тот, кто первый успел зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН. И здесь будет неважно, что другие покупатели подписали договоры и расплатились раньше. Все решает только дата регистрации права в Росреестре.

Покупатель должен подать документы на регистрацию самостоятельно. Для этого он обращается в Росреестр напрямую или через МФЦ. Но если соглашение оформлялось у нотариуса, он передаст данные в Росреестр за покупателя. И это еще одно преимущество проведения сделки в нотариальной конторе. На подписании стороны должны присутствовать обязательно – продавец и покупатель или их законные представители.

Сколько стоит оформление сделки у нотариуса

Подписание договора купли-продажи у нотариуса – это дополнительные расходы. Его работа обойдется в 0,5% от суммы соглашения, но не более чем в 20 тысяч рублей, если удостоверение было обязательным по закону (при покупке доли или когда продавец состоит в официальном браке).

Если вы решили удостоверить соглашение по собственному желанию, то процент будет плавающим и зависит от стоимости коммерческой недвижимости. При оформлении сделки через Росреестр или МФЦ (когда вы делаете это самостоятельно, то нотариусу платить не нужно), подготовьте следующие документы:

  • договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному каждой стороне сделки и один для Росреестра);
  • квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины за регистрацию права собственности.

Госпошлину обязан платить покупатель. Если он имеет статус физлица, то налог составит 2000 рублей, если юрлица – то 22 000 рублей.

Как подавать заявление, через МФЦ или через Росреестр, особой разницы нет. Пошлина и пакет документов в обоих случаях будут одинаковые. Но если для покупателя важно оформить все как можно скорее, то лучше обращаться сразу в Росреестр, потому как через МФЦ оформлять документы будут на пару дней дольше. В остальных случаях можно ориентироваться на то, куда вам проще добраться и где более удобное время для записи. Записываться на подачу документов нужно заранее. Сделать это можно через сайт Госуслуг.

Почему все таки стоит оформлять покупку коммерческой недвижимости у нотариуса

Если вы решили заниматься арендным бизнесом и уже нашли подходящий объект коммерческой недвижимости, то не стоит экономить на услугах нотариуса. Оформление сделки у специалиста поможет вам в разы обезопасить себя и свои средства. Чем вам поможет нотариус:

  1. Составит договор. Договор купли-продажи должен соответствовать определенным нормам закона. Если вы готовите текст для сделки самостоятельно, а особенно если делаете это впервые, то можете допустить какие-то ошибки и неточности. Здесь лучше обратиться за помощью к нотариусу. За отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения он составит текст договора или внесет правки в ваш текст. У разных нотариусов стоимость такой услуги отличается, но в среднем за такую работу придется заплатить от 5000 рублей.
  2. Гарантирует правомочность сделки. Нотариус обязательно проверяет паспорта и другие документы сторон и свидетельствует, что соглашение подписывают именно те люди, которые указаны в договоре. Также он удостоверится, что продавец имеет право продавать помещение, и нет никого, кто мог бы оспорить сделку в скором будущем. Также он подтвердит, что стороны подписывают соглашение в здравом рассудке и всецело осознают суть и последствия сделки. Это стандартная проверка, которую проводят все нотариусы. Потому оспаривать нотариальные соглашения сложнее, ведь считается, что законность сделки проверил человек, имеющий непосредственное отношение к закону.
  3. Помогает сократить срок регистрации перехода права собственности. Поскольку нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр, то процедура регистрации перехода права собственности занимает до 3 рабочих дней. Когда вы самостоятельно подаете документы, то право перехода собственности зарегистрируют только через 9 дней.
  4. Помогает обезопасить ваши средства. У нотариуса вы можете рассчитаться по сделке через услугу депозита. Как это происходит: после подписания соглашения покупатель отдает деньги по сделке нотариусу, а он хранит их до тех пор, пока Росреестр не проверит документы и не зарегистрирует переход права собственности. Как только покупатель официально становится собственником недвижимости, нотариус отдает деньги продавцу.

Если стороны решили не обращаться к нотариусу, покупатель все равно может обезопасить свои средства при покупке недвижимости. Для этого воспользуйтесь банковской ячейкой. Схема аналогична услуге депозита у нотариуса: деньги остаются на хранения в банковской ячейке, а продавец сможет забрать их только тогда, когда предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, в которой значится новый собственник. Такая услуга платная и стоит от 700 рублей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: