Как купить недвижимость на Кипре: что нужно знать гражданам РФ

Кипр является не только популярным туристическим направлением, но и популярным местом для покупки зарубежной недвижимости. Возможность вложить деньги в объект, расположенный на берегу моря, получив при этом ВНЖ развитого европейского государства, интересует многих инвесторов. Кроме того, многие россияне задумываются о смене места жительства, переехав на теплый и солнечный остров.

О том, как купить недвижимость на Кипре в 2022 году, мы поговорим ниже.

Кто может купить кипрскую недвижимость

Купить жилье на Кипре могут иностранные физические и юридические лица. Если инвестор является гражданином ЕС, то ему разрешено приобретение недвижимости без каких-либо ограничений. То есть, жителям стран Евросоюза не придется получать разрешение на покупку от государственной инстанции.

Если же приобрести недвижимость хочет гражданин страны, не входящей в ЕС, то он должен будет предварительно получить разрешение Совета министров. Данная процедура является простой формальностью, поскольку такие разрешения выдаются без каких-либо ограничений. Проверке подлежат лишь два аспекта:

  • есть ли у покупателя проблемы с законом;
  • имеется ли у иностранца другое жилье на территории острова.

По общим правилам каждый иностранный гражданин имеет право приобрести не более двух объектов. Причем площадь каждого из них не должна превышать 4014 м2. Для обхода этого ограничения, зажиточные иностранцы могут поступить следующим образом:

  • открыть фирму, зарегистрировав объекты недвижимости на нее;
  • записать жилье на членов семьи.

Какие виды недвижимости можно купить

В соответствии с действующим законодательством, иностранцы могут купить любое жилье: квартиру, дом или земельный участок. При этом нужно учитывать лишь два ограничения:

  • не более двух объектов на семью (имеются ввиду супруги – дети и родственники не учитываются);
  • площадь каждого объекта не должна превышать 4014 м2.

Кроме того, иностранным физлицам разрешено покупать и коммерческую недвижимость. В данном случае нужно учитывать те же ограничения, что и для жилых объектов. При этом одной единицей будет считаться как целое коммерческое здание, так и один этаж с несколькими помещениями, на которые был выдан общий титул.

Купив жилую или коммерческую недвижимость, иностранный гражданин сможет использовать ее по своему усмотрению. То есть, он сможет проживать в доме или квартире самостоятельно, сдавать жилье в аренду или продать его.

Права иностранных граждан при покупке недвижимости на Кипре

Покупка дома на Кипре дает нерезиденту возможность получить многократную национальную визу. Она позволит находиться в стране до 90 дней каждые полгода. При этом иностранец не сможет путешествовать без визы по государствам шенгенского соглашения. Дело в том, что Кипр хоть и является членом Евросоюза, но не входит в Шенген.

Если гражданин РФ купит недвижимость на сумму, превышающую 300 тысяч евро, он автоматически получит право на получение ПМЖ. Причем продлевать его не придется. Далее, прожив на острове в общей сложности 5 лет в течение 8 лет, человек сможет получить гражданство страны в порядке натурализации.

Также существует программа инвестиционного гражданства. Вложив в местную экономику более двух миллионов евро, нерезидент может получить кипрский паспорт.

Обязанности иностранцев, купивших недвижимость на Кипре

Каждый собственник жилья или коммерческого объекта должен своевременно оплачивать коммуналку (воду, электричество, вывоз мусора). С 2017 года на Кипре отменен налог на недвижимость.

Следует помнить о том, что налоговые резиденты РФ сохраняют определенные обязанности и перед своим государством. Например, они должны уведомления российских налоговиков об открытии счетов в зарубежных банках или регистрации юрлиц. Налоговыми резидентами РФ являются те люди, которые проживают на территории России более 183 дней в году.

Сколько стоит недвижимость на Кипре

Кипрская недвижимость очень разнообразна. Здесь можно найти объект практически на любой вкус и кошелек. Стоимость жилья зависит от следующих факторов:

  • город, в котором расположена недвижимость;
  • район расположения (чем ближе к морю – тем дороже);
  • площадь и количество спален;
  • тип объекта;
  • первичная или вторичная недвижимость.

Так, для сезонного проживания и сдачи в аренду следует обратить внимание на малогабаритные квартиры. Как правило, это студии, где кухня объединена со спальней. Площадь таких квартир редко составляет более 30 м2, а стоимость начинается от 45-50 тысяч евро.

Более вместительные двух-трехкомнатные квартиры стоят от 70 тысяч евро. Причем стоимость сильно зависит от площади и удаления от моря. Например, роскошная трехкомнатная квартира, площадью 240 м2, расположенная в жилом комплексе бизнес-класса на берегу моря может стоить 300-500 тысяч евро.

Современные таунхаусы – многоуровневые квартиры с отдельным входом, — как правило, стоят от полумиллиона евро. Нередко такая недвижимость дополняется собственным гаражом и бассейном.

Если вас интересует, сколько стоит дом на Кипре, то здесь разброс цен может быть очень большим. Например, сравнительно небольшой дом, площадью в 120 м2, расположенный в Пафосе, может стоить 200 тысяч евро. В то же время стоимость виллы, 185 м2 площадью, с собственным бассейном в том же городе составляет 650 тысяч. Если же речь идет о роскошных домах на 300-400 м2, то цены на них исчисляются миллионами евро.

Где искать недвижимость на Кипре

Изучать кипрский рынок недвижимости можно несколькими способами:

  • используя интернет-площадки;
  • читая специализированные печатные издания;
  • посещая тематические выставки.

На последних можно пообщаться с застройщиками и риелторами, получив профессиональную консультацию на месте.

Нужен ли риелтор

Покупая недвижимость на Кипре, многие иностранцы обращаются за помощью в агентства по недвижимости. Лучше всего, если у такой конторы будет лицензия – это обезопасит вас от мошенников.

Если иностранец планирует купить вторичную недвижимость, то наличие лицензии у риелтора необходимо по закону. При покупке жилье на первичном рынке, гарантом чистоты сделки выступает застройщик. Поэтому присутствие риелтора не обязательно.

Теоретически поиском и покупкой недвижимости можно заняться самостоятельно. Однако не владея языком и не разбираясь во всех тонкостях законодательства, иностранцу будет очень сложно приобрести объект без посторонней помощи.

Поскольку покупатели из РФ на Кипре – не редкость, то большинство лицензированных агентств нанимают русскоговорящих сотрудников. Кроме того, у некоторых кипрских компаний имеются офисы в России.

Функции риелтора

Выступая посредником в сделке по купле-продажи недвижимости, риелтор выполняет следующие действия:

  • занимается поиском тех объектов, которые соответствуют предпочтениям клиента;
  • организует просмотры недвижимости (поездку на Кипр для иностранцев);
  • ведет переговоры о цене и особых условиях, являясь представителем покупателя;
  • занимается согласованием процедуры сделки, устанавливает даты встреч;
  • осуществляет подготовку договоров и прочих документов, проверяет объекты на наличие возможных обременений.

При покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке, иностранцу придется заручиться поддержкой юриста. Именно он несет ответственность за законность сделки, контролируя ее на всех этапах. Юрист занимается подготовкой договора купли-продажи, а также регистрацией сделки в Земельном кадастровом департаменте.

Найдя на Кипре русскоговорящего юриста, вы сэкономите на переводчике. Кроме того, покупатель из РФ будет свободнее чувствовать себя при деловом общении. Если жилье приобретается на первичном рынке, то застройщик предоставит своего юриста, услуги которого будут включены в стоимость объекта.

Как заключаются сделки с недвижимостью: обзор этапов

Когда риелтор найдет для клиента идеальное жилье, стороны должны будут заключить договор купли-продажи. Эта процедура происходит в несколько этапов, подробнее о которых мы поговорим ниже.

Открытие банковского счета и резервация объекта

На Кипре все расчеты за недвижимость происходят безналичным способом. Поэтому после всех согласований необходимо открыть счет в банке. Чаще всего россияне выбирают для этого Bank of Cyprus, поскольку он имеет представительства в Москве и Санкт-Петербурге.

Открывать счет следует в евро. При этом от покупателя потребуются следующие документы:

  • загранпаспорт;
  • внутренний паспорт родного государства;
  • подтверждения происхождения денежных средств (официальный заработок, дивиденды, пенсия, проценты по вкладам или доход от сдачи недвижимости в аренду) или налоговая декларация за последние два года;
  • рекомендательное письмо из банка, в котором обслуживается заявитель;
  • выписка из банковского счета, подтверждающая движение средств.

Чтобы открыть банковский счет в одном из кипрских банков, необходим минимальный вклад в размере 200 евро.

Передача задатка

Определившись с выбором, покупатель должен зарезервировать недвижимость. Для этого заключается предварительный договор и вносится задаток. Как правило, он составляет 1-2% от стоимости объекта.

Задаток – это невозвратный платеж. Поэтому если впоследствии сделка срывается по вине покупателя, деньги ему не возвращают. Другое дело, если от заключения договора отказался продавец. В таком случае он обязан вернуть задаток покупателю.

При подписании предварительного договора (если жилье покупается на вторичном рынке) должен присутствовать юрист. Покупателю вовсе необязательно присутствовать на всех этапах заключения сделки – он может оформить генеральную доверенность на своего юриста. Заверка этого документа осуществляется независимым нотариусом. При этом должен присутствовать покупатель.

Имея на руках доверенность, юрист может принимать участие в сделке от имени своего клиента. Он имеет право подписывать контракт и заниматься последующей регистрацией недвижимости.

По умолчанию объекты недвижимости резервируются на 1-1,5 месяца. Это время необходимо для проверки всех документов и подготовки основного договора купли-продажи.

Подписание договора

При подписании договора продавец и покупатель могут присутствовать лично (в сопровождении юристов) или же вместо них сделку заключают уполномоченные представители.

Подписание договора купли-продажи может происходить как на Кипре, так и в РФ (в российском представительстве кипрской компании). Сделка может заключаться без присутствия нотариуса.

Стороны подписывают договор в двух экземплярах. Поскольку юридическая система Кипра основана на британской, то по общим правилам соглашение составляют на английском языке. При желании одного из участников, помимо англоязычного может быть подготовлен договор и на другом языке. Кроме того, допускается составление двуязычного документа, где с одной стороны будет размещен текст на английском, а с другой – на русском.

Важно, чтобы соглашение содержало четкое описание объекта. Также здесь должен быть указан порядок оплаты сделки. В ходе подписания договора, покупатель обычно оплачивает 30% от стоимости жилья. Кроме того, при заключении сделки нужно будет оплатить госпошлину (гербовый сбор).

Оплата

Как говорилось выше, при заключении сделок с недвижимостью, покупатель рассчитывается с продавцом посредством банковского перевода. Когда договор купли-продажи будет подписан, покупатель должен перевести на счет продавца как минимум 30% от стоимости жилья. Остаток суммы перечисляется тогда, когда договор будет зарегистрирован в Земельном департаменте Кипра.

Если жилье покупается в рассрочку, то график выплат составляется и согласовывается заранее. При его нарушении участника сделки могут оштрафовать.

Получение льготы по НДС

Налог на добавочную стоимость взимается в том случае, если гражданин покупает новую недвижимость. При это иностранцы, приобретающие первое жилье для личного проживания, могут получить скидку при оплате НДС. В данном случае используется ставка 5% вместо стандартной 19%.

Чтобы получить такую льготу, покупатель должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Быть физлицом, а не юрлицом.
  2. Достичь 18-летия.
  3. Покупаемое жилье должно являться основным местом проживания гражданина в Республике Кипр. Объект может быть как готовым, так и строящимся.
  4. Заявитель не должен иметь другой недвижимости, которая была куплена с льготной ставкой НДС менее, чем 10 лет назад. То есть, спустя 10 лет после покупки иностранец сможет получить новую льготу по налогу, указав приобретаемое жилье в качестве основного места жительства.
  5. Недвижимость может быть использована только в качестве жилья. Кроме того, заявитель должен являться первым фактическим владельцем объекта с момента завершения строительных работ.
  6. Площадь жилья не превышает 200 м2. Иначе вычет будет распространяться лишь на первые 200 м2.

Для получения льготной ставки НДС необходимо подготовить следующие документы:

  1. Заявление, в котором иностранец должен написать о том, что в течение последних десяти лет он не приобретал другой недвижимости на Кипре с использованием льготной ставки.
  2. Контракт на покупку недвижимости.
  3. Копию паспорта.
  4. Архитектурные планы объекта.
  5. Заверенная копия разрешительной документации на строительство.
  6. Копия паспорта супруги и свидетельство о браке (если заявитель женат). Кроме того, супруге также придется подать заявление о том, что у нее отсутствует недвижимость на Кипре.
  7. Декларация, подтверждающая размеры объекта, завизированная инженером по гражданскому строительству или архитектором.

Вышеперечисленные бумаги необходимо подать в течение полугода с момента подписания договора купли-продажи.

Как возмещается НДС

Покупая недвижимость, иностранец должен уплатить НДС по стандартной ставке, которая действует на момент заключения договора. На данный момент это 19% от стоимости объекта. После заключения сделки, заявитель подает документы в госдепартамент.

Сотрудники госоргана проверяют правомерность предоставления льготы. Если все в порядке, НДС пересчитают по льготной ставке в 5%. Далее заявителю вернут часть уплаченных средств.

Регистрация нового владельца

Заключив договор, представитель покупателя должен обратиться в Совет министров, предоставив письменное заявление об утверждении покупки. Вместе с этим документом подается копия паспорта и оплачивается гербовый сор.

Также договор нужно зарегистрировать в земельном реестре. Сделать это нужно не позднее, чем через два месяца после подписания договора купли-продажи.

Когда покупатель выплатит продавцу всю сумму, указанную в договоре, нужно дождаться разрешения от Кабинета министров на переоформление недвижимости. Чтобы объект окончательно сменил собственника, иностранец должен подготовить следующие бумаги:

  1. Заявление. Этот документ подается в региональную земельную палату.
  2. Квитанция об оплате налога на оформление собственности. Этот документ необходим при переоформлении жилья, купленного на вторичке.
  3. Квитанция об оплате регистрационного сбора.

По итогам всех регистрационных действий заявителю выдается титул. При его получении должны лично присутствовать покупатель и продавец. Регистрация сделки происходит в Земельном департаменте Кипра. Вся процедура обычно занимает несколько часов. При этом, покупатель имеет право использовать объект и до его фактического приобретения.

Также оформляется в собственность и земельный участок, на котором располагается недвижимость.

Следует понимать, что покупатели, приобретающие жилье на первичном рынке, не смогут получить титульный лист сразу. В данном случае процедура выдачи титула может занимать до трех лет.

О дополнительных расходах

Стоимость жилья – не единственная статья расходов покупателя. Также ему придется оплатить гербовый и титульный сборы, услуги юриста.

Гербовый сбор

По общим правилам, если объект стоит менее 170860 евро, то гербовый сбор составляет 0,15%. Если же стоимость объекта превышает эту сумму, то оплата производится по такой схеме:

  • покупатель платит 0,15% от стоимости объекта за 170860 евро;
  • от суммы, превышающей 170860 евро, платится 0,2%.

Оплатить гербовый сбор необходимо в течение месяца с момента подписания договора купли-продажи. Затем договор передается в Земельный комитет для регистрации. Сделать это нужно в течение двух месяцев после заключения соглашения.

Титульный сбор

Это платеж за переоформление права собственности на объект недвижимости. Размер данного платежа зависит от следующих факторов:

  • сумма сделки;
  • был объект приобретен на первичном или вторичном рынках.

Приобретая жилье на первичном рынке, покупатель освобождается от уплаты титульного сбора. Если же объект был куплен на вторичном рынке, то сумма сбора будет рассчитываться таким образом:

  • с первых 85 тысяч евро уплачивается 3%;
  • 5% взимается с суммы в пределах 85-170 тысяч евро;
  • с суммы, превышающей 170 тысяч евро, необходимо уплатить 8% сбора.

При оформлении недвижимости на двух и более лиц сумму сбора можно снизить. Тогда налогооблагаемая сумма, приходящаяся на каждого владельца, будет пропорционально снижена. Соответственно, ставка налога тоже понизится.

НДС

Этим налогом облагаются только новые объекты. Как говорилось выше, приобретая жилье на первичном рынке, гражданин должен по умолчанию заплатить 19% налога. Если же речь идет о покупке первого жилья, то заявитель имеет право оформить возврат НДС по ставке 5%. Земельные участки налогом на добавочную стоимость не облагаются.

Гонорар юриста

Стандартный гонорар юриста составляет 1% от стоимости сделки. Также клиенту нужно будет уплатить НДС. Многие юристы предоставляют иностранцам скидки, поэтому покупателю можно и нужно торговаться.

Как купить недвижимость на Кипре в ипотеку

Частные дома на Кипре стоят недешево, поэтому иностранцам предлагается воспользоваться ипотечным кредитованием. На данный момент такие кредиты выдаются двумя банками: Hellenic Bank и Bank of Cyprus.

Ипотека может погасить до 70% стоимости объекта. Средняя процентная ставка составляет 1,5-3%.

Для получения кредита иностранец обязан застраховать жизнь. Ипотеку не могут получить граждане, достигшие 60-летия. Кроме того, кредиты выдаются с таким расчетом, что заемщик должен рассчитаться с долгом до того момента, когда ему исполнится 60 лет.

Какие документы понадобятся

Подавать бумаги на получение ипотеки нужно после того, как договор купли-продажи будет подписан и зарегистрирован в Земельном департаменте. Банки требуют от заемщика такие документы:

  • информация о месте работы;
  • копия загранпаспорта;
  • банковская выписка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • справка о несудимости;
  • подтверждение доходов;
  • копии выписок из банка за последние два года;
  • оригинал договора купли-продажи;
  • информация по выплатам ранее оформленных кредитов;
  • копии платежей, выполненных в отношении собственности;
  • подтверждение оплаты гербового сбора.

Заявка будет рассмотрена в период от двух до четырех недель. Заявку одобрят, если у человека нет проблем с финансами и законом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: