Покупка недвижимости в ОАЭ: обзор основных нюансов

Проведя незабываемый отдых в Дубае, многие граждане РФ мечтают вернуться сюда вновь. Чистые пляжи, теплое море, невероятные архитектурные объекты – это запоминается на всю жизнь. И многие зажиточные россияне задаются вопросом: «Можно ли купить квартиру в Дубае, переехав сюда на ПМЖ?»

Ниже мы поговорим о нюансах покупки недвижимости в ОАЭ. Если вы все еще думаете о том, стоит ли инвестировать в квартиру в Дубае, то эта статья поможет вам принять правильное решение.

Содержание
  1. Зачем покупать недвижимость в ОАЭ
  2. Ситуация на рынке недвижимости ОАЭ
  3. Особенности покупки недвижимости в ОАЭ иностранцами
  4. Владение на правах аренды
  5. Полное владение недвижимостью
  6. Что нужно знать перед покупкой квартиры
  7. Спрос превысил предложение
  8. Количество вторичного жилья и новостроек примерно одинаково
  9. Квартира – самый популярный объект жилой недвижимости в ОАЭ
  10. Какие объекты чаще всего покупают инвесторы
  11. Стоимость недвижимости в Дубае
  12. ВНЖ Дубая за покупку недвижимости
  13. Покупка недвижимости в ОАЭ: алгоритм действий
  14. Выбираем объект
  15. Заключаем договор купли-продажи
  16. Получаем сертификат об отсутствии возражений
  17. Регистрация права собственности
  18. Дополнительные расходы при покупке недвижимости
  19. Стоимость содержания недвижимости в Эмиратах
  20. Коммуналка
  21. Расходы при продаже жилья в ОАЭ
  22. Преимущества покупки недвижимости в Дубае

Зачем покупать недвижимость в ОАЭ

Купить недвижимость в ОАЭ можно по нескольким причинам:

  1. Для личного проживания. Купив жилье, стоимостью более 205 тысяч долларов, вы одновременно убиваете двух зайцев: во-первых, вы получаете комфортную жилую недвижимость на территории Эмиратов, а во-вторых, визу инвестора, позволяющую жить в стране в течение трех лет. Впоследствии ВНЖ можно будет продлить.
  2. Для перепродажи. Многие инвесторы вкладываются в недвижимость Эмиратов. И это неудивительно, ведь цены на жилье здесь постоянно растут, а потому можно продать квартиру в ОАЭ, купленную несколько лет назад, неплохо заработав на разнице цен. Кроме того, можно купить жилье в недостроенном доме, а после получения ключей, выставить его на продажу. За время строительства, стоимость такой квартиры вырастет на 30-40%.
  3. Для сдачи в аренду. Еще один хороший способ инвестирования. С одной стороны, вы вкладываете средства в надежный рынок, которому не грозит обвал или обесценивание, а с другой – можете получать стабильный пассивный доход. В аренду в Эмиратах можно сдавать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Даже если вы купили недвижимость в Эмиратах для личного проживания или сдачи в аренду, впоследствии вы сможете выгодно продать его. Поэтому, вложив деньги в жилье в Дубае, вы гарантированно останетесь в плюсе.

Ситуация на рынке недвижимости ОАЭ

Спрос на объекты недвижимости в Эмиратах растет с каждым годом. На данный момент экономика страны восстанавливается после пандемии, и рост цен на нефть существенно ускоряет данный процесс. Рынок недвижимости также ожил – спрос на жилые и коммерческие объекты стабилен.

Лидером рынка недвижимости Эмиратов является Дубай. Здесь ежегодно регистрируют почти в 4 раза больше сделок, нежели в столичном Абу-Даби.

В течение 2021 года в Дубае было куплено на 60% больше домов и квартир, чем в 2020 году. Такой спрос не может не привести к росту цен – за последние 10 лет они увеличились почти в полтора раза.

Наиболее популярными районами для покупки квартир в Дубае являются Дубай Марина, Бизнес Бэй и Даунтаун. Если же вас интересует покупка элитной недвижимости в Эмиратах, то лучшим вариантом станет Пальма Джумейре.

Особенности покупки недвижимости в ОАЭ иностранцами

Иностранным инвесторам следует знать особенности покупки недвижимости в Дубае. Покупать жилье можно, но с некоторыми ограничениями. Например, в зависимости от расположения объекта, его можно будет приобрести во владение на правах аренды или стать полноправным собственником.

Владение на правах аренды

Этот вид собственности распространяется лишь на здание, но не на землю под ним. На данный момент подобная форма собственности нередко встречается в Великобритании. Различают следующие варианты владения на правах аренды:

  1. Лизхолд. Это практически то же самое, что и полное владение, но действует этот вариант собственности ограниченный период – 99 лет. Кстати, впоследствии родственники владельца могут продлить аренду на тот же срок.
  2. Узуфрукт. Еще один вид долгосрочной аренды, действующий 99 лет. В отличие от лизхолда, в данном случае гражданин не имеет права вносить в объект какие-либо изменения. Речь идет о капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, перестройках и т. д. Во всем остальном – пользоваться недвижимостью можно без каких-либо ограничений, проживая в квартире самостоятельно или же получая с нее доход от сдачи в аренду.
  3. Мусатаха. Дает те же права, что и лизхолд, но относится к земельным участкам. При этом срок использования земли – 50 лет.

Полное владение недвижимостью

Также этот тип владения называют фрихолдом. В данном случае человек получает право собственности как на само здание, так и на землю, расположенную под ним. Полное владение действует бессрочно. Приобретая недвижимость таким образом, инвестор может получить визу резидента ОАЭ. Для этого ему нужно потратить на покупку более 205 тысяч долларов.

Иностранцам разрешено приобретать недвижимость в ОАЭ только в некоторых районах. Они выделены в двух крупнейших эмиратах:

  • 50 фрихолд зон находятся в Дубае;
  • 9 инвестиционных зон расположены в Абу-Даби.

Благодаря широкому выбору объектов, Дубай предоставляет больше возможностей. Именно в этом эмирате отмечается наиболее высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость.

В отличие от иностранцев, местные жители Эмиратов могут покупать недвижимость свободно, без каких-либо ограничений. То же самое касается и граждан стран Персидского залива: Катара, Бахрейна, Омана, Саудовской Аравии и Кувейта.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Если вас интересует покупка недвижимости в Эмиратах, то вам следует изучить местный рынок. В 2021 году был зафиксирован новый рекорд продаж объектов в Дубае. Это самый высокий спрос за 8 лет (предыдущий рекорд зафиксировали в 2013 году). О 2022 году говорить пока рано, но в первом полугодии количество сделок по купле-продаже увеличилось на 20%.

Стоимость объектов также начала повышаться на фоне восстановления экономики. Цены на жилье в ОАЭ до 2021 года были стабильными, их рост был незначительным. Однако после пандемии рост цен ускорился. Причем швейцарский холдинг UBS считает, что вероятность обвала цен крайне низка.

За последние 10 лет недвижимость Дубая дорожала в среднем на 3-4% в год.

Спрос превысил предложение

Повышение спроса на жилье в ОАЭ в 2021-2022 годах считают еще одной причиной роста цен. Дело в том, что в 2020 году объемы строительства в стране сократились в среднем в 3-5 раз. Количество строящегося жилья увеличилось в 2021 году, но даже сегодня объемы строительства составляют примерно 50% от уровня, существовавшего до пандемии.

Выдача виз резидента покупателям недвижимости также привела к повышению спроса на жилые объекты. Кроме того, в 2021 году местные власти смягчили условия программы для инвесторов в недвижимость. Спрос на объекты продолжает расти, и в конечном счете может привести к возникновению дефицита предложения.

Количество вторичного жилья и новостроек примерно одинаково

Ранее в ОАЭ жилья на вторичке было куда больше, чем в новостройках. Ситуация изменилась в 2016 году, когда темпы застройки начали увеличиваться. На данный момент в продаже примерно одинаковое количество жилья в новостройках и на вторичном рынке.

Квартира – самый популярный объект жилой недвижимости в ОАЭ

По статистике квартиры в ОАЭ приобретаются в 5 раз чаще, чем виллы. При строительстве частных домов дополнительной сложностью является обустройство территории – в условиях жаркого климата Эмиратов разбить газоны и парки является той еще задачей.

Какие объекты чаще всего покупают инвесторы

Как говорилось выше, самым популярным эмиратом для инвестиций в недвижимость в ОАЭ является Дубай. Земельные участки, квартиры и дома приобретают здесь в среднем в четыре раза чаще, чем в Абу-Даби.

Инвесторы покупают в Дубае квартиры, виллы, таунхаусы и гостиничные апартаменты. Лидером по продажам квартир является район Бизнес Бэй, а домов – Спорт Сити.

Квартиры в ОАЭ отличаются внушительной по российским меркам площадью. Так, в Дубае средняя площадь квартиры составляет 145 м2. Причем жилье в 70 м2 считается здесь маленьким.

Наиболее популярные районы: Дубай Марина, Даунтаун Дубай и Бизнес Бэй. Они располагаются в центральной части города. Отсюда всего 15 минут езды до международного аэропорта.

Дубай Марина является крупнейшей в мире искусственной гаванью для яхт. Район вокруг нее благоустроен – здесь находится множество жилых небоскребов, отелей, зон отдыха, пляжей, торговых центров, ресторанов. Дубай Марина находится недалеко от Пальмы Джумейры (знаменитого острова в виде пальмы).

Виллы в Дубае имеют среднюю площадь в 197 м2. Новые районы с виллами располагают недалеко от побережья. Как правило, до берега нужно проехать не более четверти часа.

На первой береговой линии в настоящее время строится мало вилл. Например, на Пальма Джумейре можно купить дом лишь на вторичном рынке.

Стоимость недвижимости в Дубае

ОАЭ славится не только своими невероятными небоскребами и жарким климатом, но и приемлемыми ценами на недвижимость. Например, средняя стоимость квадратного метра жилья по стране составляет всего 2 тысячи долларов. Это ниже, чем в Москве и уж точно несравнимо с европейскими странами. Для сравнения, квадратный метр жилья в Лондоне стоит 11 тысяч долларов.

Учитывая высокие зарплаты ОАЭ, местная недвижимость является более, чем доступной для жителей страны. Например, стоимость квартиры площадью 90 м2 равняется трем годовым доходам среднестатистической семьи. Для Австрии стоимость аналогичного жилья сопоставима с одиннадцатью годовыми семейными доходами.

Средняя стоимость м2 жилой недвижимости в Дубае составляет чуть более 3 тысяч долларов. Стандартная дубайская квартира, площадью 140-150 м2 обойдется вам в 450 тысяч долларов. Дом будет стоить около 650 тысяч.

При этом стоимость квадратного метра жилья во многом зависит от района Дубая. Если брать наиболее популярные районы, то дешевле будет купить квартиру в Бизнес Бэй, а самой дорогой будет недвижимость Даунтауна.

Если вас интересует покупка дорогой недвижимости в Дубае в 2022 году, то следует рассматривать район Пальма Джумейра. Здесь квартиры, площадью около 190 м2, стоят по 1,3-1,5 миллионов долларов. Это при том, что в Дубай Марине или Бизнес Бэй аналогичное жилье будет стоить втрое дешевле. Поэтому и неудивительно, что квартиры на Пальме Джумейре покупают в три раза реже, чем в более дешевых районах Дубая.

ВНЖ Дубая за покупку недвижимости

Как и в большинстве развитых стран, в ОАЭ действует некое подобие программы ВНЖ за недвижимость. Если иностранец приобретет жилье во фрихолд зоне, стоимостью от 205 тысяч долларов, он сможет получить резидентскую визу. Кроме того, он сможет перевезти в Эмираты свою семью.

Резидентская виза ОАЭ позволяет иностранцу не только жить на территории Эмиратов, но и открыть счет в одном из местных банков, оптимизировать налоги, получить доступ к государственным школам и медицинским учреждениям.

Условия визы и срок ее действия зависят от объема вложенных средств. Возможны следующие варианты:

  1. Покупка недвижимости от 205 тысяч долларов позволяет получить ВНЖ на 3 года. Также инвестор может перевезти в ОАЭ свою супругу и несовершеннолетних детей. Для незамужних дочерей существует особое правило – они могут переехать к родителям в любом возрасте. Виза дается при покупке готовой недвижимости.
  2. Если жилье стоит более 545 тысяч долларов, то виза будет действовать 5 лет, а инвестор сможет перевезти в страну совершеннолетних детей. Кроме готовой недвижимости, можно купить строящийся объект.

Резидентская виза выдается инвестору в течение 2-3 месяцев. Этот документ не оформляется автоматически после покупки жилья. Инвестору придется подать заявление. То есть, он собирает документы, проходит медосмотр, сдает биометрию, а затем подает заявление на получение визы резидента ОАЭ.

Покупка недвижимости в ОАЭ: алгоритм действий

Как правило, процедура покупки недвижимости в Дубае в 2022 году занимает 4-6 недель. Чтобы избежать проблем, к сделке необходимо привлечь юриста. Он проверит условия договора и юридическую чистоту объекта.

Ниже мы рассмотрим основные этапы приобретения недвижимости в Эмиратах.

Выбираем объект

Многие инвесторы выбирают объект дистанционно. Причем даже осмотреть квартиру или виллу можно в онлайн-режиме. При желании можно приехать в Эмираты лично.

Как правило, выбор недвижимости занимает от недели до месяца.

Заключаем договор купли-продажи

Когда вы определились с объектом, необходимо подписать соглашение с продавцом. В этом документе фиксируются основные параметры сделки:

  • площадь и адрес объекта;
  • стоимость жилья, условия и сроки внесения средств;
  • дата передачи объекта;
  • кто будет заниматься оплатой сопутствующих сборов.

Когда договор подписан, покупатель должен будет уплатить аванс. Он составляет 10% от суммы сделки. Для взаиморасчетов используются защищенные счета эскроу. Как правило, этот этап занимает не более двух недель.

Получаем сертификат об отсутствии возражений

Этот этап нужен лишь в том случае, если вы приобретаете жилье в ипотеку. Тогда потребуется сертификат NOC от банка. Кроме того, от застройщика потребуется платежная ведомость и сертификат о передаче недвижимости.

Регистрация права собственности

Покупатель должен внести на эскроу счет оставшуюся сумму по договору. Затем стороны регистрируют сделку в Земельном департаменте Дубая. Когда произойдет окончательный переход права собственности, продавец сможет получить оплату.

Заявка на регистрацию договора подается в электронном виде. Для этого используется приложение Управления по регулированию рынка недвижимости.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Приобретение жилья в Дубае сопряжено со следующими расходами:

  1. Налог на переход права собственности. Составляет 4% от стоимости объекта. Обычно покупатель и продавец платят его пополам.
  2. Административный сбор (взимается при уплате налога). Сумма фиксирована и составляет 147 долларов.
  3. Регистрационный сбор. Если сумма сделки составляет меньше 137 тысяч долларов, то покупатель платит 545 долларов, если больше обязательный платеж будет 1090 долларов.
  4. За выдачу свидетельства о регистрации права собственности взимается административный сбор (68 долларов).

Стоимость содержания недвижимости в Эмиратах

В Объединенных Арабских Эмиратах отсутствует ежегодный налог на недвижимость. Нет здесь и муниципальных сборов. Подоходный налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду не платится. А вот арендатор должен платить муниципальный налог в размере 5% от стоимости аренды.

Коммуналка

Оплата за электричество и воду осуществляется по счетчикам. Ввиду жаркого климата, отопительных приборов в квартирах нет, а вот кондиционирование может быть не только индивидуальным, но и центральным.

Владельцы квартир в многоэтажках платят взнос за содержание дома. В него входит уборка, обслуживание лифта, ремонт, охрана. Этот взнос платится ежегодно, причем авансом. Стоимость обслуживания – 15-60 долларов за квадратный метр ежегодно. В общем за коммуналку выходит от 3 до 11 тысяч долларов в год для квартиры, площадью 85 м2.

Отдельно оплачивается телевидение, интернет и телефон. В зависимости от тарифа, их стоимость составляет 80-120 долларов в месяц.

Расходы при продаже жилья в ОАЭ

Допустим, вы решили выгодно вложить средства и купили жилье в ОАЭ. Прошло несколько лет, цены повысились, и теперь вас интересует уже продажа недвижимости в Эмиратах.

Единственными расходами продавца объекта является уплата налога на переход права собственности. Ставка этого налога зависит от эмирата. Например, в Абу-Даби это 2% от суммы сделки, а в Дубае – 4%. Как правило, этот налог покупатель и продавец делят пополам.

Чтобы сэкономить на налоге, продавец может включить его в стоимость объекта. Это обычно делают риелторские конторы и застройщики.

Преимущества покупки недвижимости в Дубае

Основными преимуществами покупки квартиры в Эмиратах являются:

  1. Постоянный рост стоимости объектов. За последние 10 лет стоимость жилья в ОАЭ выросла в полтора раза.
  2. Хороший пассивный доход от аренды. В среднем от сдачи недвижимости в аренду инвесторы получают от 5 до 8% годовых в год.
  3. Отсутствие налогов на доходы. В Эмиратах отсутствует подоходный налог и ежегодный налог на недвижимость. Также здесь нет налога на прирост капитала при продаже квартиры. Единственная статья расходов – налог на переход права собственности.
  4. Возможность получить ВНЖ за недвижимость.

Кстати, в отличие от большинства развитых стран, получить гражданство в ОАЭ крайне сложно. Единственный путь для инвестора – натурализация. Для получения паспорта придется прожить на территории страны 30 лет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: