Одним из самых перспективных видов инвестиций и предпринимательства является недвижимость как бизнес. Первоначальные инвестиции могут привести к значительной прибыли, которая может составлять от 10 до 20% от стоимости недвижимости за продажу. Если вы думаете, как правильно начать бизнес в сфере недвижимости в 2023 году, мы расскажем вам об этом подробнее.
Есть несколько способов начать бизнес в сфере недвижимости, в зависимости от того, какая стратегия подходит именно вам:
- получать разовую прибыль от недвижимости;
- получать пассивный доход от недвижимости.
Кому подходит заработок на недвижимости
Недвижимость является одним из самых дорогих объектов инвестирования. В небольших городах на аукционах можно купить помещения, комнаты или квартиры за 100-300 тысяч рублей, а цены на отдельные строения начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.
Хотя возможно использование заемных средств, это принесет меньшую прибыль и потребует скорейшей перепродажи имущества, чтобы платежи по кредиту не компенсировали прибыль от сделки.
Чтобы начать бизнес в сфере недвижимости, вы должны научиться подавать заявки на банкротство, анализировать рынок и конкретные лоты, чтобы рассчитать цену покупки, а также определить ликвидную недвижимость с небольшой конкуренцией. Если у вас нет начального капитала, вы можете воспользоваться формулой доктора Ватсона, чтобы привлечь инвестора или найти покупателя, а затем купить недвижимость на аукционе на его средства. Схемы и алгоритмы анализа помогут выбрать «золотые» лоты, даже если вы новичок в этой сфере.
Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей
Одним из распространенных методов в сфере жилой недвижимости является покупка строящегося объекта, а затем продажа его после того, как он будет введен в эксплуатацию. Теоретически покупка квартиры на ранних стадиях строительства позволяет сэкономить до трети рыночной стоимости, после чего можно найти покупателя на готовый дом, хотя бы в черновой отделке. Это может быть выгодным решением.
Но на практике нужно быть полностью уверенным в надежности застройщика, а также учитывать ликвидность квартиры. Кроме того, вы должны быть готовы вложить свой капитал в строительство на несколько лет.
Перепродажа вторичной недвижимости
Здесь есть два варианта:
- Продать купленную недвижимость по цене ниже рыночной. Однако, если вы ищете предмет на аукционе, не ожидайте слишком большого снижения цены, так как другие участники торгов могут купить предмет быстрее, чем вы.
- повысить привлекательность и прибыльность объекта. Этот вариант больше всего подходит для коммерческой недвижимости. При перепланировке большой комнаты можно сделать несколько меньших, которые можно продать или сдать в аренду. Если речь идет о жилой недвижимости, то для разделения большого помещения на несколько меньших необходимо обеспечить каждому из них условия для комфортного образа жизни.
Флиппинг
Инвесторы на вторичном рынке также используют стратегию флиппинга (от английского глагола to flip — «переворачивать»), заключающуюся в покупке и быстрой перепродаже недвижимости с целью получения прибыли. Обычно инвесторы покупают квартиры, нуждающиеся в косметическом ремонте, со скидкой и сразу после реставрации перепродают их по более высокой цене.
Ключевым фактором в этой стратегии является скорость продаж. Ремонт должен быть завершен в течение двух-трех месяцев, чтобы снизить риск корректировки цен и затрат на коммунальные услуги. Такая сделка может принести прибыль примерно в размере 10-15% от суммы, изначально вложенной в покупку квартиры.
Флиппинг ипотечных объектов недвижимости
Флиппинг также используется на ипотечном рынке. Если покупатель может внести первоначальный взнос и сделать ремонт, то при быстрой перепродаже он может закрыть ипотеку на вырученные от продажи средства и получить прибыль около 15%. Однако необходимо учитывать, что ипотеку до момента перепродажи оплачивает собственник.
Квартира в доме под реновацию
Еще один способ заработка на вторичном рынке – покупка квартиры в доме, подпадающем под программу реновации, особенно если в ближайшие годы планируется переселение жильцов такого жилья. Это выгодная покупка как для личного пользования, так и для последующей перепродажи.
Однако на данный момент в Москве реальнее покупать квартиры в домах, снос которых планируется только на третьей очереди реновации. Несмотря на некоторое время ожидания, продажа квартиры, полученной в рамках программы реновации, может принести прибыль в размере ок. 15%. Многие владельцы квартир в этот период сдают свою недвижимость в аренду и также получают доход.
Новый дом, построенный по программе реновации, имеет среднюю стоимость 322,7 тысячи рублей за квадратный метр, а дома, которые будут снесены, оцениваются в 272 тысячи рублей за квадратный метр. Таким образом, владельцы недвижимости, переезжающие в новые дома, получают примерно пятую часть стоимости квадратного метра.
Заработок на проблемных квартирах
Есть еще один способ заработка на недвижимости – это покупка проблемных квартир со скидкой. Например, когда приходится выселять жильцов по решению суда. Инвестиции в такую недвижимость связаны с высоким риском, так как процесс прохождения всех юридических процедур может занять длительное время. Несмотря на это, покупатели продолжают проявлять интерес к таким предложениям, а размер скидок снижен с 20 до 10-15%. При благоприятных обстоятельствах продавец может получить около 10% прибыли от первоначальной стоимости приобретения.
Какие квартиры стоит покупать
Новичкам в недвижимости рекомендуется начинать с одно- и двухкомнатных квартир, так как они наиболее востребованы на рынке.
Главное правило – не бояться покупать не идеальные квартиры, но при этом необходимо учитывать тот факт, что несущие конструкции объекта должны быть в исправном состоянии, в том числе и фундамент здания, наружные и внутренние стены и крыша.
Если квартира нуждается в ремонте и содержит хлам от предыдущих владельцев, это может значительно снизить цену на аукционе и не привлечь других участников торгов. Однако затраты на ремонт с лихвой окупят себя в результате последующей продажи объекта.